Matjaž K - 16.04.2010 - 09:43

Pojasnilo DURS, št. 4236-46/2006-2, 21. 12. 2006

Zavezanec navaja, da za stranko pripravlja pogodbo o najemu poslovnih prostorov, v katerih bi bil lastnik fizična oseba kot najemodajalec, njegova firma pa kot najemnik. Poslovni prostor s halo je treba še dograditi, da bosta primerna za uporabo, investicijo pa bi kril najemnik. Najemnik bi najemodajalcu plačeval najemnino, pogodba pa bi bila sklenjena za 20 let. V zvezi s tem stranko, za katero pripravlja pogodbo, zanima:

...
2. Kako se obračunava dohodnina fizične osebe po prenehanju najemne pogodbe?
...

Ad 2, 3) Iz vprašanj ni razvidno, da bi fizična oseba iz naslova vlaganj pravne osebe v dograditev poslovnih prostorov v času najemne pogodbe (20 let) imela kakršnekoli koristi, to pa pomeni, da iz naslova vlaganj v tem času ne bo dosegala dohodka.

... Z dohodnino so tako obdavčeni dohodki fizične osebe, ki so bili pridobljeni oziroma doseženi v davčnem letu, za dohodek pa velja vsako izplačilo oziroma prejem dohodka, ne glede na obliko, v kateri je izplačan oziroma prejet. Velja, da je dohodek prejet, ko je izplačan fizični osebi ali je kako drugače dan na voljo fizični osebi.

a) ali je v pogodbi opredeljena obveznost najemodajalca, da po izteku najemne pogodbe najemniku plača vrednost vloženih sredstev, ovrednotenih po takratni pošteni vrednosti (po 20 letih uporabe), ali

b) da v pogodbi ni opredeljena oziroma določena obveznost najemodajalca, da mora po izteku najemne pogodbe najemniku plačati oziroma povrniti vrednost vloženih sredstev, ovrednotenih po takratni pošteni vrednosti. 

V obeh primerih, kakor je uvodoma že pojasnjeno, pravna oseba (najemnik) do poteka najemne pogodbe vlaganj v poslovni prostor ne zaračunava fizični osebi.

Ad a) V prvem primeru bo pravna oseba po poteku najemne pogodbe za vrednost vloženih sredstev, ovrednotenih po takratni pošteni vrednosti (upoštevajoč 20-letno uporabo), najemodajalcu izstavila račun oziroma mu bo zaračunala ta vlaganja. To pomeni, da bo najemodajalec na podlagi plačila postal lastnik teh vloženih sredstev. Tako najemodajalec ne bo dosegel dohodka ...
Pravna oseba bo po poteku najemne pogodbe za morebitno sedanjo vrednost vloženih sredstev izkazala odhodke, hkrati pa bo za vrednost vloženih sredstev, ovrednotenih po pošteni vrednosti na dan po poteku pogodbe (za vrednost zaračunanih vlaganj), kakor smo že navedli, izkazala prihodke.

Ad b) V drugem primeru, ko z iztekom pogodbe o najemu preide poslovna stavba, kateri se je vrednost povečala za vložena sredstva, nazaj v uporabo najemodajalcu in najemnik ne izstavi računa oziroma najemodajalcu ne zaračuna vloženih sredstev, temveč neodplačno preidejo v last najemodajalca, pa velja, da je najemodajalec tako prejel dohodek v naravi.