Martin Krpan - 28.09.2026 - 09:51

Naš "ta blontni" - pravkar aktivirana nova verzija pa pravi naslednje :)) - glej povezavo https://aidavki.si/ ali https://www.superdavki.com/ ... seveda govorimo o umetni inteligenci in to je le pripomoček za delo.

Če bo ena vrstna hiša od začetka dejansko namenjena dolgoročnemu oddajanju fizični osebi, je tak najem praviloma oproščen DDV po 2. točki 44. člena ZDDV-1. Za nabave, ki se neposredno nanašajo na to hišo, zato ni pravice do odbitka vstopnega DDV.

Zato je z vidika DDV ustrezneje, da že med gradnjo:
- pri stroških, ki jih je mogoče neposredno pripisati hiši za oddajanje, DDV ne uveljavljate kot odbitni DDV;
- neodbitni DDV vključite v stroškovno vrednost te hiše oziroma zaloge;
- pri skupnih stroških gradnje DDV razmejite po dejanskih podatkih oziroma z objektivnim ključem, ki čim natančneje odraža uporabo posameznih hiš (npr. po površini, če je to glede na stroške ustrezno). Uporaba enotnega odbitnega deleža po prometu pride v poštev šele, če podatkov po dejanskih stroških ni mogoče zagotoviti.

Izraz »knjižiti brez DDV« zato ni povsem natančen: DDV, obračunan na prejetih računih oziroma obračunan po sistemu obrnjene davčne obveznosti, ostane sestavni del nabavne oziroma proizvajalne vrednosti hiše, ker ga ne odbijete. Ne gre za to, da DDV ne bi obstajal, temveč da ga ne prikažete kot odbitni DDV.

Če ste DDV pri gradnji vseh hiš že odbijali v celoti na podlagi namena obdavčene prodaje, nato pa eno hišo pred prvo uporabo namenite oproščenemu najemu, morate za to hišo v celoti in takoj popraviti prvotni odbitek DDV v davčnem obdobju spremembe namena. Ne gre za postopni popravek skozi 20 let, ker se namen spremeni pred dejansko uporabo hiše. Obdobje popravkov za to hišo začne teči ob njeni dejanski uporabi za oddajanje.

Praktično priporočilo: že zdaj sprejmite in dokumentirajte poslovno odločitev, katera konkretna hiša je namenjena oddajanju, ter ločeno spremljajte neposredne stroške zanjo. Tako boste lahko DDV odbijali le pri hišah, namenjenih obdavčeni prodaji, pri hiši za oproščeni najem pa se izognete naknadnemu popravku DDV, ker odbitka zanjo ne boste uveljavili že ob nastanku stroškov. Pri uveljavljanju odbitka je pomembno, da je prvotni namen obdavčene uporabe izkazan z objektivnimi dokazi.