Naslov teme: nepremičnine- ločene knjig. in davč. evidence
5952 04.09.2003 - 14:06h / DDV / Avtor: Maja / 75 / 2
Pojavlja se nam naslednje vprašanje oz. problem in glede na to, da je to bil najbolj pereč problem lani, vas prosim za pomoč oz. izkušnje.
Ker opravljamo delno oproščen delno obdavčen promet, izračunavamo odbitni delež vstopnega DDV za celotno dejavnost. Za poplačilo terjatev pridobivamo nepremičnine, ki jih vodimo na kontu zalog. Te nepremičnine dajemo v najem ali pa jih prodamo. Sedaj bi želeli za to dejavnost posebej zagotoviti ločene knjigovodske in davčne evidence in bi želeli dejavnost dajanja lastnih nepremičnin v najem in prodajo nepremičnin razdeliti na obdavčen in na oproščen del. Sedaj pa nas skrbi kako naj to izvedemo v praksi. Vsaka nepremičnina je zgodba zase. Imamo naslednje primere:
- nepremična pridobljena v sistemu p.d - del jo dajemo v najem kot obdavčen promet, del kot oproščen, en del pa ne (ali jo naj po kvadraturi delno uvrstimo med obd. dej. in delno oprošč. ter si na osnovi tega ključa odbijamo vstopni DDV za vse zaračunane stroške?! Kaj pa storiti s tistim delom, ki ni v najemu - ali med obd. ali oprošč.?)
- nepremičnina pridobljena v sistemu ddv - del jo dajemo v obdavčen najem, del v oprošč. najem, del jo bomo prodali kot obdavčen pr. , en del pa nič od tega (ali naj obd. najemnino in prodajo uvrstimo med obd. dej. in terjamo vstopni DDV, ker še ni poteklo 20 let, tudi za ostalo opremo, ker še ni poteklo 5 let?, preostali oproščen najem uvrstimo med oprošč. dej. in poračunamo vstop. DDV, ker smo si neupravično odbijali?!)
Kaj storiti predvsem z nepremičninami, ki jih ne dajemo niti v najem niti še jih ne prodajamo? Ali jih uvrstimo med obdavč. ali oprošč. dej.?
Čeprav še ne vemo niti ali bomo posamezno nepremičnino dali v najem ali jo prodali, kaj šele pod kakšno obdavčitev (obd. ali oprošč.) bo ta prodaja ali najem zapadla. Tako ne vemo ali naj nepremičnino uvrstimo pod oproščeno ali pod obdavčeno dejavnost. To razvrstitev pa je pomembna predvsem z vidika stroškov (el. energije, vode,ipd.) in tudi morebitnih vlaganj, ki povečujejo vrednost nepremičnine, saj se moramo opredeliti že zdaj, da bomo vedeli ali si smemo vstopni DDV odbiti v celoti ali pa nič. Da ne bo naknadnih popravkov vstopnega DDV. Potemtakem nismo rešili nič, samo delo si nakopaš in davčno, če terjaš vstopni DDV.
Človek obupa že ob takih dilemah in ne vem ali pa se tega lotevamo na napačnem koncu ali pa je res tako zapleteno, da se na koncu ne splača po tej poti. Prosimo za eno usmeritev. Kako rešiti ta problem?
Ker opravljamo delno oproščen delno obdavčen promet, izračunavamo odbitni delež vstopnega DDV za celotno dejavnost. Za poplačilo terjatev pridobivamo nepremičnine, ki jih vodimo na kontu zalog. Te nepremičnine dajemo v najem ali pa jih prodamo. Sedaj bi želeli za to dejavnost posebej zagotoviti ločene knjigovodske in davčne evidence in bi želeli dejavnost dajanja lastnih nepremičnin v najem in prodajo nepremičnin razdeliti na obdavčen in na oproščen del. Sedaj pa nas skrbi kako naj to izvedemo v praksi. Vsaka nepremičnina je zgodba zase. Imamo naslednje primere:
- nepremična pridobljena v sistemu p.d - del jo dajemo v najem kot obdavčen promet, del kot oproščen, en del pa ne (ali jo naj po kvadraturi delno uvrstimo med obd. dej. in delno oprošč. ter si na osnovi tega ključa odbijamo vstopni DDV za vse zaračunane stroške?! Kaj pa storiti s tistim delom, ki ni v najemu - ali med obd. ali oprošč.?)
- nepremičnina pridobljena v sistemu ddv - del jo dajemo v obdavčen najem, del v oprošč. najem, del jo bomo prodali kot obdavčen pr. , en del pa nič od tega (ali naj obd. najemnino in prodajo uvrstimo med obd. dej. in terjamo vstopni DDV, ker še ni poteklo 20 let, tudi za ostalo opremo, ker še ni poteklo 5 let?, preostali oproščen najem uvrstimo med oprošč. dej. in poračunamo vstop. DDV, ker smo si neupravično odbijali?!)
Kaj storiti predvsem z nepremičninami, ki jih ne dajemo niti v najem niti še jih ne prodajamo? Ali jih uvrstimo med obdavč. ali oprošč. dej.?
Čeprav še ne vemo niti ali bomo posamezno nepremičnino dali v najem ali jo prodali, kaj šele pod kakšno obdavčitev (obd. ali oprošč.) bo ta prodaja ali najem zapadla. Tako ne vemo ali naj nepremičnino uvrstimo pod oproščeno ali pod obdavčeno dejavnost. To razvrstitev pa je pomembna predvsem z vidika stroškov (el. energije, vode,ipd.) in tudi morebitnih vlaganj, ki povečujejo vrednost nepremičnine, saj se moramo opredeliti že zdaj, da bomo vedeli ali si smemo vstopni DDV odbiti v celoti ali pa nič. Da ne bo naknadnih popravkov vstopnega DDV. Potemtakem nismo rešili nič, samo delo si nakopaš in davčno, če terjaš vstopni DDV.
Človek obupa že ob takih dilemah in ne vem ali pa se tega lotevamo na napačnem koncu ali pa je res tako zapleteno, da se na koncu ne splača po tej poti. Prosimo za eno usmeritev. Kako rešiti ta problem?
saba - 04.09.2003 - 16:05
sorry ampak to je pa too much, mislim da vam ne bo uspelo, škoda živcev...moje osebno mnenje je, da punca še naprej računajte delež, z vso računalniško opremo dandanes to sploh ni problem. res pa je 100 ljudi 100 čudi
borznik - 05.09.2003 - 10:00
Po mojem bi morali storiti naslednje:
1. najprej priglasiti davčni ugotavljanje DDV ločeno za osnovno dejavnost (pravite, da pridobivate nepremičnine kot poplačilo terjatev-zato predvidevam, da osnovna dejavnost ni dajanje lastnih nepremičnin v najem....) in za nepremičninsko dejavnost.
2. v okviru nepremičninske dejavnosti pa DDV obračunavate po dejanskih podatkih, kar pomeni, da za vsako nepremičnino oz. posamezen poslovni prostor ločeno presojate lai gre za oproščen ali obdavčen promet.
3. začetno obravnavanje nepremičnine iz vidika odbijanja vstopnega DDV je odvisno od tega ali boste nepremičnino uporabljali za obdavčen ali oproščen promet. Praviloma boste predpostavljali, da boste v primeru oddaje nepremičnin v najem pridobili od najemnika izjavo, da si lahko odbija v celoti vstopni DDV, kar pomeni, da si v zvezi s to nepremičnino lahko odbijate v začetni fazi vstopni DDV. Nasprotno (da bo oproščen promet) pa boste poračunali vstopni DDV ob spremembi pogojev (42.člen ZDDV). Na enak način ravnate v primeru prodaje nepremičnine.
Lp,