Uredništvo - 29.01.2026 - 07:24

Saj ni kaj obsežnega pri gradbeništvu in DDV. Večino, kar morate vedeti, je tukaj: 
DDV V GRADBENIŠTVU TER NEKATERE TRANSAKCIJE V POVEZAVI Z NEPREMIČNINAMI  - 1. in 2. del
https://www.superdavki.com/article/27215/ref_cat/373
https://www.superdavki.com/article/27238/ref_cat/373

Za nove člane še samo dva dni - darilo VINJETA ali KNJIGA ali AI :)
https://www.superdavki.com/account/register/subscribe

Martin Krpan - 29.01.2026 - 14:17

Čeprav je nekaj že naše uredništvo o tem zapisalo, dodajam, da pa mogoče preizkusite "ta blontnega Krpana" :)) oziroma SuperDavčno AI, več o tem na povezavi https://aidavki.si/  ;

Mogoče za "občutek", sem mu postavil zelo splošno vprašanje in ga omejil pri dolžini odgovora, spodaj je zapis "nekaj o gradbeništvu in DDV" (seveda pa je tega še preeeecej več):

Gradbeništvo in DDV – osnovni prikaz
V gradbeništvu ima DDV posebno pomembno vlogo, ker gre skoraj vedno za storitve, povezane z nepremičninami, pogosto z več udeleženci (investitor, glavni izvajalec, podizvajalci) in z različnimi stopnjami davka. Razumevanje pravil glede kraja obdavčitve, stopnje DDV, plačnika DDV in pravice do odbitka je ključno za pravilno obdavčitev.

Kraj opravljanja gradbenih storitev
Pri storitvah s področja gradbeništva, vključno z rušenjem, popravilom, vzdrževanjem, rekonstrukcijo in podobnimi deli na nepremičnini, se kraj opravljanja storitve določi po pravilih, ki veljajo za storitve, povezane z nepremičnino.
Če se nepremičnina nahaja v Sloveniji, je kraj opravljanja gradbene storitve v Sloveniji, ne glede na to, kje imata izvajalec in naročnik sedež, če iz okoliščin izhaja, da se dela opravljajo na slovenski nepremičnini.
Pri storitvah izdelave projektne dokumentacije, zasnovane za konkretno zemljišče ali objekt na ozemlju Slovenije, se kraj opravljanja prav tako šteje za Slovenijo, če je nepremičnina v Sloveniji.

Stopnja DDV pri gradbenih storitvah
Splošna stopnja DDV za dobave blaga in storitev je 22 %. Ta stopnja se uporablja tudi za večino gradbenih storitev, kadar niso izpolnjeni pogoji za nižjo stopnjo.
Nižja, 9,5‑odstotna stopnja DDV se lahko uporablja za gradnjo, obnovo in popravila stanovanjskih objektov in drugih objektov, namenjenih za trajno bivanje, če so ti objekti del socialne politike in če so izpolnjeni pogoji iz priloge k zakonu in pravilnika (npr. omejitve uporabne površine in neposredno zaračunavanje investitorju).
Pri obnovah in popravilih stanovanjskih objektov, ki niso del socialne politike, se lahko uporabi nižja stopnja za storitev, vendar le, če vrednost dobavljenih materialov ne presega 50 % celotne vrednosti opravljene storitve brez DDV. Če vrednost materiala preseže 50 % vrednosti, se na celotno dobavo uporabi splošna 22‑odstotna stopnja DDV.
Pri objektih za kratkotrajno nastanitev (npr. gostinske stavbe za kratkotrajno namestitev) se pri gradbenih storitvah ne uporablja režim stanovanjskega objekta za trajno bivanje in zato nižja stopnja 9,5 % ne pride v poštev; uporabi se splošna 22‑odstotna stopnja. 

Kaj se šteje za gradbene storitve
Za potrebe DDV in obrnjene davčne obveznosti se kot gradbena dela štejejo storitve, ki sodijo pod področje F/Gradbeništvo po standardni klasifikaciji dejavnosti (SKD), vključno s popravili, čiščenjem novogradenj takoj po zaključku gradbenih del, vzdrževanjem, rekonstrukcijo in rušenjem v zvezi z nepremičninami.
Med gradbena dela se lahko uvršča tudi postavljanje montažnih stavb, čeprav gre za posebno določbo, ki je izenačena z gradbenimi deli za namene DDV.
Pri opredelitvi, ali gre za gradbeno storitev ali ne, je ključna dejanska vsebina transakcije, ne pa nujno samo formalna registracija dejavnosti ali oznaka izvajalca. Če po vsebini transakcije ta ustreza gradbenim delom po SKD, se ob izpolnjenih pogojih uporablja pravila za gradbene storitve in s tem tudi poseben mehanizem plačila DDV (obrnjena davčna obveznost).

Obrnjena davčna obveznost (reverse charge) v gradbeništvu
Za določene dobave blaga in storitev, med drugim za gradbena dela v zvezi z nepremičninami, zakon določa, da DDV ne obračuna izvajalec na računu, ampak je plačnik DDV prejemnik storitve, če je identificiran za namene DDV v Sloveniji. Gre za mehanizem obrnjene davčne obveznosti po posebnem členu zakona.
Da se uporabi ta mehanizem, morajo biti kumulativno izpolnjeni naslednji pogoji:
– izvajalec je davčni zavezanec, identificiran za namene DDV v Sloveniji,
– prejemnik je prav tako davčni zavezanec, identificiran za namene DDV v Sloveniji,
– opravljena transakcija je gradbena storitev po opredelitvi F/Gradbeništvo (vključno z navedenimi spremljajočimi deli),
– kraj opravljanja storitve je na ozemlju Slovenije.
V teh primerih izvajalec izstavi račun brez obračunanega DDV, z navedbo, da je prejemnik plačnik DDV po posebni določbi. Prejemnik pa mora DDV sam obračunati in plačati, hkrati pa, če ima pravico, lahko ta isti DDV odbije kot vstopni davek. Podrobnejša pravila določajo tudi, da se izjeme (npr. določene osebe javnega prava ali posebni primeri) obravnavajo po splošnih pravilih, kadar ne gre za obdavčeno dejavnost.

Razmerje investitor – glavni izvajalec – podizvajalec
V praksi gradbeništva je pogosto razmerje, kjer fizična oseba kot investitor sklene pogodbo z glavnim izvajalcem, ta pa del ali celotna dela prenese na podizvajalca.
V primeru, ko podizvajalec opravi gradbeno storitev glavnemu izvajalcu (oba sta davčna zavezanca, identificirana za DDV, kraj storitve je v Sloveniji), je plačnik DDV prejemnik – glavni izvajalec. Podizvajalec izstavi račun brez obračunanega DDV, glavni izvajalec pa sam obračuna in plača DDV po splošni stopnji, praviloma 22 %. Istočasno lahko ta DDV uveljavlja kot odbitek, če ima pravico do odbitka v celoti.
Ko glavni izvajalec svojo storitev zaračuna investitorju – fizični osebi, ni pogojev za obrnjeno davčno obveznost, zato je plačnik DDV glavni izvajalec po splošnem pravilu. Če gre npr. za stanovanjski objekt, ki je del socialne politike, lahko glavni izvajalec pri zaračunavanju fizični osebi uporabi nižjo stopnjo 9,5 %, kadar so izpolnjeni zakonski pogoji (npr. objekt za trajno bivanje v ustrezni površini).

Občine in druge osebe javnega prava
Kadar je prejemnik gradbene storitve občina ali drugi organ lokalne samouprave, ki sicer ima identifikacijsko številko za DDV, vendar storitev naroča za dejavnost, pri kateri se po zakonu ne šteje za davčnega zavezanca, se ne uporablja mehanizem obrnjene davčne obveznosti.
V takem primeru je plačnik DDV izvajalec gradbenih storitev, ki mora od celotne vrednosti transakcije obračunati DDV po predpisani stopnji in ga plačati. Občina kot prejemnik take storitve ne obračunava DDV in se takšna transakcija niti ne vpisuje v določene posebne obrazce, ki so namenjeni prejemnikom, ki so plačniki DDV po obrnjeni davčni obveznosti.

Najem gradbenih odrov in klasifikacija dejavnosti
Pri najemu gradbenih (zidarskih, delovnih) odrov je pomembno, ali je storitev zgolj najem brez montaže in demontaže ali pa vključuje tudi montažo in demontažo na objektu.
Če gre za najem gradbenega odra brez montaže in demontaže, se ta dejavnost uvršča pod dajanje gradbenih strojev in opreme v najem (podrazred 77.320), torej ne v gradbeništvo. V tem primeru ne gre za gradbeno storitev v smislu gradbenih del po SKD in se zato praviloma ne uporablja režim gradbenih storitev, ki so povezane z obrnjeno davčno obveznostjo.
Če gre za najem gradbenega odra z montažo in demontažo na objektu, se ta storitev uvršča v področje F/Gradbeništvo (podrazred 43.999 – druga specializirana gradbena dela), kjer postavljanje in razstavljanje delovnih odrov sodi med gradbena dela. V takem primeru se ob izpoljenih ostalih pogojih lahko uporablja mehanizem obrnjene davčne obveznosti, saj gre po vsebini za gradbeno storitev v zvezi z nepremičnino.
???? Pravica do odbitka DDV pri gradnji nepremičnin
Pravica do odbitka DDV je odvisna od tega, ali davčni zavezanec blago in storitve uporablja za obdavčene transakcije. Če zavezanec blago ali storitve uporabi oziroma jih bo uporabil za namene obdavčenih transakcij, ima pravico do odbitka DDV. Če blago ali storitve uporabi za neobdavčeno dejavnost, pravice do odbitka nima.
Kadar davčni zavezanec gradi poslovno stavbo, ki se bo uporabljala hkrati za obdavčljivo in neobdavčljivo dejavnost (ne pa tudi oproščeno dejavnost), ima pravico do odbitka samo za del DDV, ki se nanaša na obdavčeno dejavnost. Zavezanec mora v evidencah jasno določiti, kateri del nabav je povezan z obdavčeno dejavnostjo in kateri z neobdavčeno. Pri nabavah blaga in storitev, ki se nanašajo hkrati na oboje, uporabi ključ delitve, določen v internih aktih, ter na tej osnovi ugotovi del DDV, ki ga lahko odbije. Ta ključ nato uporabi tudi pri storitvah gradnje nepremičnine.
Če nepremičnina, ki je del poslovnih sredstev davčnega zavezanca, služi tako za opravljanje njegove dejavnosti (za katero ima pravico do odbitka DDV) kot tudi za zasebne ali druge neobdavčene namene, lahko odbije DDV le za del, ki se nanaša na dejavnost. Za del, ki se nanaša na neobdavčene oziroma zasebne namene, pravice do odbitka ni, pri tem pa se lahko uporablja tudi mehanizem kasnejšega popravka odbitka v odvisnosti od spremembe uporabe nepremičnine v daljšem obdobju, skladno z zakonskimi pravili o popravkih odbitka.

Prejem gradbenih storitev in odbitek DDV
Kadar davčni zavezanec, identificiran za DDV v Sloveniji, prejme gradbeno storitev na nepremičnini v Sloveniji od drugega slovenskega zavezanca, je v določenih primerih prejemnik plačnik DDV po pravilu o obrnjeni davčni obveznosti. Prejemnik takrat DDV sam obračuna in prikaže kot izstopni davek, če pa ima pravico do odbitka, ga istočasno prikaže tudi kot vstopni davek in ga odbije v celoti.
Pri storitvah, ki se ne štejejo za gradbene (npr. zgolj najem odrov brez montaže), se uporabi splošno pravilo – plačnik DDV je izvajalec, ki DDV zaračuna na računu, prejemnik pa ga lahko odbije, če so izpolnjeni pogoji za odbitek na njegovi strani.

Gradnja in rušenje objektov ter odbitek DDV
Pri nabavi nepremičnin in rušenju starih objektov zaradi gradnje novih se za DDV upošteva dejanska oziroma nameravana uporaba za obdavčene transakcije. Če davčni zavezanec zemljišče z obstoječo zgradbo kupi z namenom rušitve in gradnje novega objekta, ki bo služil obdavčeni dejavnosti, lahko uveljavlja pravico do odbitka DDV, plačanega pri nabavi zgradbe, če ima objektivne dokaze, da je bil namen nabave povezan z obdavčeno ekonomsko dejavnostjo.
Rušitev take zgradbe, pridobljene z zemljiščem, z namenom izgradnje novega objekta, sama po sebi ne povzroči obveznosti popravka začetnega odbitka DDV, če je prvotni namen – uporaba za obdavčeno dejavnost – ostal nespremenjen in je zavezanec to sposoben izkazati z objektivnimi dokazi (npr. dovoljenje za rušenje, začetek rušitvenih del pred prijavo odbitka, začetek postopkov za gradbeno dovoljenje).

Povzetek ključnih poudarkov
V gradbeništvu je za DDV najpomembnejše:
– da se kraj opravljanja storitev na nepremičninah praviloma veže na lokacijo nepremičnine,
– da se uporablja splošna stopnja 22 %, razen če so izpolnjeni posebni pogoji za nižjo stopnjo 9,5 % pri stanovanjskih objektih v okviru socialne politike,
– da se pri gradbenih storitvah med davčnimi zavezanci pogosto uporablja mehanizem obrnjene davčne obveznosti, kjer je prejemnik storitve plačnik DDV,
– da je za pravico do odbitka DDV ključen namen in dejanska ali nameravana uporaba nepremičnine za obdavčene transakcije,
– da morajo zavezanci pri objektih z mešano uporabo (obdavčena in neobdavčena dejavnost ali zasebna raba) pravilno določiti delež odbitnega DDV.