Mi - 22.06.2026 - 06:10

Jaz obračunavam, sem si shranila enkrat pojasnilo: 

Ali je NUSZ v osnovi za DDV?

piše: mag. Tamara Prezelj, vir: revija Denar (DIZI), št. 461/2016
Vključitev davkov, taks in drugih dajatev v osnovo za obračun DDV
Najemodajalec in najemnik se pogosto dogovorita, da bo najemodajalec plačano nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) prevalil na najemnika. V zvezi s tem se zastavi vprašanje, kako je z DDV, torej ali se NUSZ prišteje najemnini in vključi v osnovo za obračun DDV ali ne.
DDV in NUSZ – mnenje FURS
DURS je v Pojasnilu št. 4224-19/2006, z dne 11. 9. 2006 zavzel stališče, da:
če sta najemodajalec in najemnik podpisala skupno izjavo za obdavčitev, je najemnina obdavčena in je DDV treba obračunati od davčne osnove, katere sestavni del je tudi NUSZ,
če pa izjave za obdavčitev nista podpisala, je najemnina oproščena plačila DDV, to pomeni, da se DDV od celotnega zneska, ki pomeni davčno osnovo za zaračunano najemnino, ne obračuna.
NUSZ se plačuje na območju mest in naselij mestnega značaja, na območjih, ki so določena za stanovanjsko in drugačno kompleksno gradnjo, na območjih, za katere je sprejet prostorski izvedbeni načrt, in na drugih območjih, ki so opremljena z vodovodnim in električnim omrežjem.
Zavezanec za plačilo je neposredni uporabnik zemljišča oziroma stavbe ali dela stavbe, torej: imetnik pravice razpolaganja oziroma lastnik, najemnik stanovanja oziroma poslovnega prostora, imetnik stanovanjske pravice.
V primeru najemnega razmerja se NUSZ odmeri lastniku, najemodajalcu, razen če stranki obvestita davčni organ, da bo nadomestilo plačeval najemnik kot neposredni uporabnik nepremičnine.
Kadar je FURS obveščen o najemniku kot uporabniku, bo odločbo o odmeri NUSZ izdal najemniku, če pa ostane kot uporabnik v registru naveden najemodajalec, bo odločba glasila nanj in v tem primeru se postavi vprašanje, kako ravnati pri »prefakturiranju« tega stroška najemniku.
FURS v svojem zgornjem stališču glede obračuna DDV izhaja is domneve, da je NUSZ dajatev, ki se vključuje v davčno osnovo na podlagi zdajšnjega 5. odst. 36. člena ZDDV-1, v katerem je zapisano, da se v davčno osnovo vštevajo, če že niso všteti:
trošarine in drugi davki, takse, uvozne in druge dajatve, razen DDV (v nadaljevanju »dajatve«);
postranski stroški, kot so provizije, stroški parkiranja, prevoza in zavarovanja, ki jih dobavitelj ali izvajalec zaračuna kupcu oziroma naročniku storitve.
V davčno osnovo po drugi strani niso zajeti (med drugim) zneski, ki jih davčni zavezanec prejme od svojega naročnika kot povračilo za izdatke, ki jih je plačal v imenu in za račun naročnika in jih vodi v svojem knjigovodstvu kot prehodne postavke (točka c) 6. odst. 36. člena).
 

rak - 22.06.2026 - 07:51

Do letos sem tudi jaz obračunavala DDV, letos pa sem vprašala Fursovega robota in mi je odgovoril da ni predmet obdavčitve v skladu s 6. odst. 36. čl. ZDDV-1. Saj vem, da ti odgovori niso vedno merodajni, ampak zdaj  sem seveda v dilemi.

Mi - 22.06.2026 - 08:26

Če je plačnik NUSZ vaš najemnik, lahko pošljete na vašo občino, da direktno izstavijo NUSZ njim. Pač pojasnite da so oni plačniki, date kopijo pogodbe in potem oni javijo na Furs.... , tako se izognete dilemi. Mi smo sicer za enega tako naredili, drugi pa dobiva z DDVjam. 
 

Franjo - 22.06.2026 - 09:42

Pravkar je FURS robotek podal naslednji odgovor:

"Razumem, da vas zanima DDV obravnava davka na stavbno zemljišče, ki ga najemodajalec zaračunava najemniku ločeno od najemnine, pri čemer je najem obdavčen z DDV v skladu s 45. členom ZDDV-1.
Odgovor:
Davek na stavbno zemljišče ni predmet obdavčitve z DDV, ker ne predstavlja dobave blaga ali storitve v smislu 3. člena ZDDV-1. Gre za javno dajatev, ki jo zavezanec plačuje državi na podlagi Zakona o stavbnih zemljiščih.
Če najemodajalec prejme odločbo za plačilo davka na stavbno zemljišče in ta strošek prenese na najemnika (prefakturira), gre za prerazdelitev stroška, ki ni obdavčljiva transakcija. V skladu s šestim odstavkom 36. člena ZDDV-1 se v davčno osnovo ne vštevajo zneski, ki jih davčni zavezanec prejme od svojega naročnika kot povračilo za izdatke, ki jih je plačal v imenu in za račun naročnika in jih vodi v svojem knjigovodstvu kot prehodne postavke.
Praktično to pomeni:
·         Najemodajalec izda račun za davek na stavbno zemljišče brez obračunanega DDV .
·         Na računu navede, da gre za prerazdelitev stroška (povračilo izdatka).
·         K računu priloži kopijo odločbe o davku na stavbno zemljišče kot dokazilo o dejanskem znesku.
·         Najemodajalec od tega zneska ne sme odbiti DDV (ker ga ni).
Dejstvo, da je najem obdavčen z DDV po 45. členu ZDDV-1, ne vpliva na obravnavo davka na stavbno zemljišče, saj ta ostaja javna dajatev in ne postane del obdavčljive storitve najema."

Na podlagi tega odgovora prefakturiranje NUSZ ni predmet DDV, ne glede na to, ali se od najema obračuna DDV po 45.členu ZDDV-1 ali ne.
 

Mi - 22.06.2026 - 12:06

Zanimivo... ampak pri nas od velike firme (kar ni nujno da je prav) dobivamo prefakturiran NUSZ z DDVjem.

kati - 22.06.2026 - 12:54

Ni v redu. Kot pišete, ni nujno, da velikao podjetje dela pravilno.
To je tako, kot da bi carino fakturiral z DDV-jem. Ne gre.
FURS robotek ima čisto prav :-)

Mi - 22.06.2026 - 13:17

V bistvu je to firma, ki se ukvarja prvenstveno samo z oddajanjem nepremičnin :)
 

zale - 22.06.2026 - 13:26

Še tole pojasnilo obstaja: 4230-393/2010. Spet enako mnenje, da se stroški zavarovanja objekta in dajatev za stavbno zemljišče vključujejo v davčno osnovo storitve najema in so tako, če je najemnina z DDV, tudi ti stroški z DDV.

Nati - 22.06.2026 - 14:33

Še moje mnenje, 
če imaš prejeto fakturo ali odločbo.. brez DDV ( neobdavčeno, oproščeno) in zaračunaš naprej kot založena sredstva, je logično, da obračunaš brez DDV ( ni vstopnega torej ni izstopnega) prav tako prefakturiraš npr. komunalne storitve po znižani stopnji DDV, zakaj bi moral dati državi več, kot ji pripada?

rak - 22.06.2026 - 17:24

Ko sem morala prvič prefakturitati davek na stavbno zemljišče (sicer že nekaj let nazaj), sem govorila z ZRFR in tudi v reviji IKS sem zasledila, da se obračuna DDV. Sedaj pa nisem več sigurna.
 

rak - 23.06.2026 - 17:18

Danes sem govorila z g. Barbaro Prislan, v našem primeru se DDV obračuna, ker je NUSZ del najemnine, čeprav se obračuna posebej, po odločbi. Čeprav gre za davek, mi nismo davčni organ, ki bi lahko naprej zaračunal brez DDV. Poslala mi je tudi odgovor Fursovega robota, tako da s kakšnimi podvprašanji prideš do odgovora. Pripenjam:

zaračunavam najemnino po izjavi iz 45 člena je obdavčena. Dodatno najemnik zaračunam še NUSZ . Kako obračunam DDV od NUSZ
Spoštovani,
razumem, da zaračunavate najemnino, ki je obdavčena z DDV po izjavi iz 45. člena ZDDV-1, in vas zanima, kako obračunati DDV od NUSZ (nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča), ki ga dodatno zaračunate najemniku.
Odgovor:
Če NUSZ zaračunate najemniku ločeno od najemnine (kot samostojno postavko), morate od NUSZ obračunati DDV po stopnji 22%.
Obrazložitev:
Pri določitvi DDV obravnave NUSZ so v vsakem posameznem primeru pomembna pogodbena določila, ki jih najemodajalec in najemojemalec določita z najemno pogodbo.
Možni primeri:
1. NUSZ je vključen v najemnino:
če je NUSZ del najemnine (vključen v ceno najema), sledi davčni obravnavi najemnine,
ker je najemnina obdavčena z DDV po 45. členu ZDDV-1, je tudi NUSZ obdavčen z DDV po stopnji 22% .
2. NUSZ se zaračunava ločeno od najemnine:
če NUSZ zaračunate najemniku ločeno (kot samostojno postavko, neodvisno od najemnine),
predstavlja dobavo storitve v skladu s 16. členom ZDDV-1,
morate od NUSZ obračunati DDV po stopnji 22% .
3. NUSZ se le prerazdeli (brez pribitka):
če NUSZ le prerazdelite najemniku v višini dejanskih stroškov (brez pribitka),
v skladu s točko c) šestega odstavka 36. člena ZDDV-1 se ta znesek ne všteva v davčno osnovo ,
vodite ga kot prehodna postavka ,
ne obračunate DDV .
V vašem primeru:
Ker ste navedli, da NUSZ dodatno zaračunate najemniku (ločeno od najemnine), morate od NUSZ obračunati DDV po stopnji 22%.
Zakonska podlaga: 16. člen ZDDV-1 (opravljanje storitev za plačilo), 45. člen ZDDV-1 (opcijska obdavčitev najema), točka c) šestega odstavka 36. člena ZDDV-1 (davčna osnova).
Lepo pozdravljeni,
Pomembno: Novo temo začnite v novem zavihku (zgoraj desno – tri pikice, klik "Start a new chat"), sicer moj odgovor morda ne bo pravilen, saj si zapomnim vsa vprašanja na istem zavihku.
2 minutes ago
ali je to res pravilno? NUSZ se le prerazdeli (brez pribitka): če NUSZ le prerazdelite najemniku v višini dejanskih stroškov (brez pribitka), v skladu s točko c) šestega odstavka 36. člena ZDDV-1 se ta znesek ne všteva v davčno osnovo , vodite ga kot prehodna postavka , ne obračunate DDV .
Spoštovani,
razumem vaš dvom glede pravilnosti navedbe o prerazdelitvi NUSZ brez obračuna DDV.
Odgovor:
Ne, navedba ni pravilna. Opravičujem se za napako v prejšnjem odgovoru.
Pravilna razlaga:
NUSZ (nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča) je davčna dajatev, ki jo plačuje lastnik nepremičnine občini.
Če NUSZ zaračunate najemniku:
NUSZ je vključen v najemnino:
če je NUSZ del najemnine, sledi davčni obravnavi najemnine,
ker je najemnina obdavčena z DDV po 45. členu ZDDV-1, je tudi NUSZ obdavčen z DDV po stopnji 22% .
NUSZ se zaračunava ločeno od najemnine:
če NUSZ zaračunate najemniku ločeno kot samostojno postavko ,
predstavlja del plačila za uporabo nepremičnine ,
morate od NUSZ obračunati DDV po stopnji 22% .
Točka c) šestega odstavka 36. člena ZDDV-1 se NE UPORABI za NUSZ, ker:
NUSZ ni izdatek, ki bi ga plačali v imenu in za račun naročnika ,
NUSZ je vaša obveznost kot lastnika nepremičnine,
če ga zaračunate najemniku, je to del plačila za najem .
Zaključek:
Od NUSZ, ki ga zaračunate najemniku (ne glede na to, ali je vključen v najemnino ali zaračunan ločeno), morate obračunati DDV po stopnji 22%, ker je najemnina obdavčena po 45. členu ZDDV-1.
Zakonska podlaga: 45. člen ZDDV-1, prvi in peti odstavek 36. člena ZDDV-1.
Lepo pozdravljeni,