taca - 22.08.2004 - 13:15

Pazite pri zmanjsanju najemnine.
Glede zmanjšanja najemnine se lahko lastnik strinja, toda davčna se ne bo. Za vlaganja v tuje osnovno sredstvo morate obračunati dohodnino. Se bo ze kdo javil ki ve kaj vec o tem, ker jaz v praksi tega se nisem imela.lp

taca - 22.08.2004 - 13:18

Seveda ce je najemodajalec fizicna oseba. Tudi ce ni fizicna oseba verjetno ne gre tako lahko, saj z vlaganjem povečate vrednost tujega osnovnega sredstva, ki po izteku najemne pogodbe ne bo vase temvec najemodajacevo.

Neja - 22.08.2004 - 18:11

S takim pojasnilom se načeloma strinjam tudi sama. Vendar gre pri temu tudi zato, da bodo po izteku najemne pogodbe ( to je čez 10 let ) taisti toaletni prostori že v tako slabem stanju, da bodo spet potrebni adaptacije. Zato bi jaz vso stvar opredelila bolj kot tekoče vzdrževanje, saj je z obstoječimi toaletami lokal nemogoče odpreti. Pravtako ba bo v teh toaletah potrebno v 10 letih verjetno zamenjati še kakšen umivalnik...
Kar se najemnine tiče (gre za fizično osebo), pa gre pri zmanjšanju najemnine le za ustni dogovor, nič ni zapisanega, velja pa, da bo čez 10 let najemnina višja, če se bo pogodba podaljšala.
Še enkrat prav lepa hvala, da ste se oglasili.

taca - 22.08.2004 - 19:02

Kolikor prav zastopim ste sele podpisali ali pa se niste podpisli najemne pogodbe z nizjo ceno. Pazite tudi na visino najemnine, ker jo lahko davcna oceni kot prenizko in hitro isce razloge za nizko najemnino, kar jo pripelje do vasih vlaganji. Ker je lastnik pristal na 10 letno nizjo najemnino verjetno ne gre za majhne zneske. Ce pa je v najemni pogodbni napisano, da je najemnina nizja zaradi vlaganj, ste spet pri obdavcitvi. Skratka premislite. Mogoce se bo pa se Matjaz K. javil.LP

Matjaž K - 22.08.2004 - 15:15

Se strinjam z odgovoroma Tace.

Če je najemodajalec fizična oseba:
- se investicja v njegovo lastnino šteje kot izplačilo dohodka v naravi v letu, v katerem je bilo investirano (obstaja pa tudi vprašanje, kaj je znesek bruto najmenine: vrednost brez DDV po prejetem računu ali znesek z DDV po prejetem računu, obruten znesek brez DDV po računu)

- najemodajalec lahko ta dohodek v sovji dohodninsko napoved razmeji na več let

- taka investicija se lahko knjiži med NDS in sicer dolgoročno odložene stroške; pazite pa pri tem na naslednje:_

SRS 2.42
b) Dolgoročno odloženi stroški zajemajo tudi usredstvene stroške naložb v tuja opredmetena osnovna sredstva, ki so opravljene na podlagi sklenjenih pogodb. Usredstveni stroški naložb v tuja opredmetena osnovna sredstva se v dobi koristnosti, ki pa ne more presegati dobe pravne pravice, zmanjšujejo z obračunom amortizacije.

Poudarek je na "sklenjenih pogodb".

Neja - 22.08.2004 - 18:39

In če v pogodbi ni zapisana niti beseda o adaptaciji oz. vlaganju v najemodajalčevo lastnino? Potemtakem, tega ne morem knjižiti med NDS?

Kaj se zgodi, če se podjetje, da bi povečalo dobiček ( v neurejen gost.lokal težko privabiš gosta) investira sredstva v obnovo, polepšanje prostora, ki ni njegov? Saj je to lahko tudi edini pogoj za uspešno poslovanje podjetja. V tem ne vidim nič spornega. Drugo bi bilo, če bi gradili prizidek,ki potem dejansko ostane za zmeraj.
Vsa ostala preurejanja znoteraj že obstoječih prostorov, pa so z prihodom novega najemnika lahko nična, če se ta odloči za drug koncept.
Zato se sama bolj nagibam k temu, da ves porabljeni material, katerega posamična vrednost ne presega 100 EMU knjižim pod material, ostalo pa po opremo oz. drobni inventar.
V končni fazi nikjer ne piše, da ne morem po preteku pogodbe umivalnikov, pisuarjev, pip enostavno odšraufati in odnesti s sabo v nov lokal.
Pa naj še kakšen dacar reče, da ni res!

taca - 22.08.2004 - 19:10

V najemni pogodbi imate verjetno določeno v kakšnem stanju morate vrnit prostore. In ce so bili v njem prej pisoarji, pipe, umivalniki jih boste morali pustiti tam tudi po poteku najemne pogodbe. Vlaganj pa kot pravite nimate opredeljenih. Samo v razmislek, kje bi lahko bil "keč" - mogoče pa ni tako preverite. lp

Matjaž K - 22.08.2004 - 21:13

Glejte, strinjam se s Taco glede glede naslednjega:

takoj, ko se ugotovi, da je najmnina bila za obdobje 10-ih let nižja, kot bi drugače bila, ste "na tapeti". Kajti dejstvo, da je najmodajalec zaradi vlaganj najemojemalca priprvaljen znižati višino najmenine kaže na drugo dejstvo in to je, da je od teh vlaganj imel koristi.

Mimogrede:
ploščic in inštalacij in podobnih vgrajenih in prilepljenih stravi pa ne boste odnesli.

Kolikor s ejaz spomnim obravnave takšnega problema iz enega od Kpranovih gradiv je možna rešitev tudi ta, da se v pogodbo napiše, da bo najmnik vlagal, vendar bo po preteku najema vrnil vse v prvotno prevzetem stanju (kar bo predvsem pri instalacijah težko - kaj boste nove ven vtrgali in ponovno vgradili stare?).

Za ostale variante pa vam obljubim, da bom do jutri osevežil moj spomnin, pogledal v to gradivo za ostale možnosti in vam "poročal".

LP

maja1 - 22.08.2004 - 22:19

Mislim, da gre pri obnovi toaletnih prostorov za tekoče vzdrževanje. Ploščice bodo enako kot umivalniki, morebitni bojlerji ipd. zdržali največ 10 let. Po tem času jih bo potrebno menjati že zaradi dizajna.
Če bi lastnik sam prenavljal prostore, bi obnovo tudi knjižil na stroške tekočega vzdrževanja.

Tudi to, da je treba prostor predati v enakem stanju kot ste ga prejeli, gre skozi. Pipe, bojler, ipd. se da odmontirati v dveh urah. Pri ploščicah pa lahko razmišljamo enako kot pri tapetah, ladijskem podu. Teh ne jemlješ dol, ko najem preneha.

Pri pogodbi je treba paziti na to, da niso dogovorjene kakšne kompenzacije v naravi. Npr. ne morete se dogovoriti, da boste zaradi potrebne obnove prva leta plačevali manjšo najemnino. Durs bo lastniku kaj hitro izračunal dohodnino.

ANICA - 23.08.2004 - 07:09

Pri nas pa bolj težko gredo taka vlaganja skozi investicijske stroške. Kako naj popravljam nekaj, kar ni moje. Torej popravljamo, renoviram neko tujo lastnino. Pri nas je davčna komplicirala samo za neke gips plošče, ki so bile v vrednoti cca 300.000,00 in smo jih knjižili kot tekoči strošek, kaj bi šele rekla, da bi izvedli celotno investicijsko popravilo. Ko smo imeli v preteklosti takšen primer, smo po zaključeni investiciji, ki jo je seveda najemodajalec predhodno potrdil (fizična oseba), ugotovili vložena sredstva, jih obremenili za dohodnino, tej fizični osebi, in jo delili na petnajst let (v našem primeru). Od pogodbeno dogovorjene najemnine smo odšteli vlaganja, razliko pa mu vsak mesec obračunavamo tekočo najemnino.

tona - 23.08.2004 - 11:57

Pri nas imamo v pogodbi ločeno, kaj je popravilo, vzdrževanje in kaj nam dovoli
lastnik. To, kar je popravilo in vzdrževanje ,je tekoči strošek vzdrževanja
za naše potrebe in tudi lastnik nima nič pri tem.Kar pa posega v njegovo
imovino,( ali povedano drugače, če se on ne strinja in moramo dobiti njegovo privoljenje , gre vse v njegovo dohodnino - in za ta denar - glede na dolžino pogodbe, časovno obračunavamo enakomerno amortizacijo.
Izhajamo iz staliišča, da je za določen poslovni prostor, v katerem bomo mi uredili stvari za naše potrebe, določena najemnina. Kot dober gospodar
ne bomo kar nekaj vlagali v njegovo imovino. Na stvari gledamo realno in iz tega izhajajo tudi SRS.
Za ta znesek se zmanjšuje tudi njegova najemnina. Tako imamo zagotovljeno, da je vsa / bruto /najemnina vedno enaka.

Vprašanje se pojavi, ko hočemo izdelati električno napeljavo po naši volji. Lastnik nam to dovoli ali pa ne. Če je v njegovem interesu, je to
njegaova dohodnina, če pa ne, tudi mi nimamo pravice napeljevati elektrike, tudi če bi jo rabili. Za poseg v stene moramo priti do soglasja
/ tako je tudi prav in pošteno / in šele ta soglasje nam pove, kaj se obračunava. Ne moremo kar sami nekaj delati po tuji lastnini.
Torej osnovo določimo že v pogodbi.

Manja - 23.08.2004 - 14:24

Sama imam problem, ker smo v juniju vzeli poslovni prostor v najem in smo se dogovorili, da letos ni najemnine zaradi vlaganja. Sedaj pa ne bem ali za znesek obra
unam najemnino ter odvedem dohodnino ali pa se obracuna kot drug prejemek?

Matjaž K - 23.08.2004 - 15:42

Kot najemnino.

mm - 24.08.2004 - 22:40

Tudi v našem podjetju imamo podoben primer: želimo dolgoročno najeti in zato tudi adaptirati poslovni prostor, ki je v lasti druge (fizične) osebe. Ko smo ugotavljali ali gredo taka vlaganja lahko v stroške in ali lahko uveljavljamo ddv so nam v računovodstvu rekli, da to ni mogoče.

Zadevo smo preverili še s pravnega stališča, kjer pa je, zanimivo, bilo preliminarno mnenje pozitivno, seveda pa le ob ustrezno pripravljeni najemni pogodbi (dolgoročni najem, lastnik ne priznava vlaganj, povrnitev v prvotno stanje po izteku pogodbe, ipd.)

Dilema sicer ostaja, tako da trenutno še čakamo z odločitvijo.