Matjaž K - 20.08.2005 - 13:08

1. Uvodoma:

Tudi če nepremičnino kupujete kot s.p. za potrebe opravljanja dejavnosti, boste v zemljiško knjigo vpisani kot občanka z imenom in priimkom in ne kot s.p.

To nekateri prodajalci spregledajo in zato v pogodbo ne napišejo tudi firme in sedeža s.p.-ja. Intabulacijska klavzula (zemljiškoknjižno dovolilo) v pogodbi se bo/mora res glasiti na ime in priimek in stalno bivališče kupca, ampak misliti je treba tudi na na zahteve verodsotojne KV listine za potrebe knnjigovodskega evidentiranja. Zato je priporočljivo v pogodbo dodatno napisati tudi, da ta oseba to kupuje v svojstvu s.p.-ja (navede se firma in sedež) za potrebe opravljanja dejavnosti.

Prav tako prodajalci še niso osvojili dejstva, da je tudi za po ZDDV oproščen promet nepremičnin treba izdati račun (v kolikor pogodba ne vsebuje vseh elementov računa po ZDDV oz. elementov KV listine po SRS).

Drugače so lahko težave (ali je to OS ali ne => amortizacija, olajšave).


2. DDV:

Glede na zapisano vrsto dejavnosti (oddajanje stanovanj v najem) potem je vprašanje, če si smete odbiti celotni DDV. Nastanitev v hotelih ali podobnih nastanitvenih zmogljivostih je po 2. tč. 1. odst.27. člena ZDDV "izvzeta" iz oprostitve, medtem ko je najem stanovanj oproščen.

5. odst. 40. člena ZDDV:

(5) Za blago in storitve, ki jih davčni zavezanec uporabi ali jih bo uporabil tako za transakcije iz drugega in tretjega odstavka tega člena, pri katerih se DDV lahko odbije, kot za transakcije, pri katerih se DDV ne sme odbiti, se lahko odbije samo takšen delež DDV, ki se pripiše prvim transakcijam. Ta delež se določi v skladu z 41. členom tega zakona za vse transakcije, ki jih opravlja davčni zavezanec.

->načini določanja iz 41. člena:
a) ločeno knjigovodstvo
b) (en) odbitni delež za celotno dejavnost
c) več odbitnih deležev za vsako področje dejavnosti


3. prodaja čez 5 let:

3.1. Finančnemu bremenu plačila DPN se lahko izognete, v kolikor se z kupcem dogovorita, da bo on prevzel vlogo plačnik DPN.

Tukaj je še en problem. 3. tč. 1. odst. 27. člena ZDDV določa:

1) Plačila DDV so oproščeni tudi:
...
3. promet blaga, ki se je v celoti uporabljalo za namene oproščenih dejavnosti oziroma transakcij iz 26. člena tega zakona in tega člena, če davčni zavezanec ni imel pravice do odbitka vstopnega DDV za to blago,

V primeru, da ste si odbili DDV v % odbitnega deleža potem je vprašanje, če je prodaja res oproščena (in s eposledično, ker se DDV ne obračuna, obračuna DPN). Kako rešiti problem davka pri prodaji (DPN ali DDV), če je DDV bil delno odbit, tega problema ZDDV (izrecno) ne rešuje.


3.2 "Če prodam stanovanje pravni osebi in se ta strinja, obračunam ddv in se na ta način izognem davku na promet nepremičnin."

da

3.3 "Če zaprem dejavnost, sledi prenos stanovanja iz s.p. na mene in zopet plačam neplačani vstopni ddv, kaj pa je z 2%davkom ????"

DDV se ob prenehanju opravljanja dejavnosti obračuna v kolikor je bil v celoti ali deloma odbit vstopni DDV. (tu je spet problem, ali je treba v celoti obračunati DDV, če je bil vstopni DDV odbit samo v delu).

DPN pa v nobenem primeru ni - sami sebi nepremičnine ne morete prodati.

3.4 "Če kupim brez s.p. plačam vstopni ddv in ob prodaji 2% davek na promet nepremičnin. Ali razmišljam pravilno?"

a) Odvisno koliko je nepremičnina stara.
b) Tudi če kupite kot občan in kot občan oddajate, se vam ti dohodki (vsaj v 2005, spremembe za 2006 so še ???) prištevajo k dohodku iz dejavnosti;+ pojavijo se še dodatni teoretični problemi, kako to knjigovodsko evidenirati in kaj je v tem primeru z amortizacijo in olajšavami ...


4. Nanika, pa še en nasvet: vi rabite enega svetovalca "in persona" ne "via internet".

lp

nanika - 21.08.2005 - 18:52

Matjaž, res 100krat hvala.Se mi zdi, da bo res treba poiskati davčnega svetpvalca. Mi lahko koga priporočiš?

Matjaž K - 22.08.2005 - 08:29

Osebno nerad (na)okoli prepošiljam potencialne stranke (pa tudi forum ni "reklamnica" ampak klepetalnica).

Za isztočnico: seznam članov društva davčnih svetovalcev lahko najdete na spletni strani društva.

lp