Naslov teme: Nadaljevanje - najemnina 2
8321 04.11.2005 - 13:42h / DDV / Avtor: Rozi / 58 / 7
Na vse povedano iz prejšnje debate me nekaj zanima: brala sem odločbo Ul.75/04 -3369 o teh popravkih vstopnega davka, pa mi ni nič jasno.
Kakor razumem Matjaža, je potrebno tudi od investicij v OS, ki se potem oddajajo najemnikom brez DDV potrebno delati popravek vstopnega davka. A to velja tudi za investicije za nazaj ali samo od tega dneva naprej, ko se je sklenila pogodba? Za stroške mi je jasno, da se ne prizna vstopni davek.
V IKS-u sem prebrala, da tudi če je prometa več kot 1%,se lahko odbitek za stroške vzdrževanja dela po dejanskih računih, če je za to pripravljena evidenca (npr. če je po kvadraturi 25% najemnikov, ki so brez DDV, se od vseh teh računov 25% vstopnega DDV ne prizna). Ampak za vlaganje v OS pa mi ni bilo znano. Ker mi tega nismo upoštevali.
Kakor razumem Matjaža, je potrebno tudi od investicij v OS, ki se potem oddajajo najemnikom brez DDV potrebno delati popravek vstopnega davka. A to velja tudi za investicije za nazaj ali samo od tega dneva naprej, ko se je sklenila pogodba? Za stroške mi je jasno, da se ne prizna vstopni davek.
V IKS-u sem prebrala, da tudi če je prometa več kot 1%,se lahko odbitek za stroške vzdrževanja dela po dejanskih računih, če je za to pripravljena evidenca (npr. če je po kvadraturi 25% najemnikov, ki so brez DDV, se od vseh teh računov 25% vstopnega DDV ne prizna). Ampak za vlaganje v OS pa mi ni bilo znano. Ker mi tega nismo upoštevali.
Rozi - 04.11.2005 - 13:51
Pa še nekaj. Opremo in garaže zaračunavamo z DDV-jem, poslovni prostor pa brez DDV-ja.
Tripikice - 04.11.2005 - 14:51
Sama sem razumela Matjaža K tako, da je treba narediti popravek DDV tudi za nazaj. Za poslovni prostor, ki ga ima v najemu s.p.-nezavezanec za DDV.
Me pa še nekaj skrbi: tudi hodnik in stopnišče, po katerem pride do svojega poslovnega prostora s.p., ki ni zavezanec za DDV, je bil prenovljen, je treba tudi tu narediti popravek vstopnega DDV? Pa tu je še dnevna souporaba WC, kavnega avtomata..., mi pa uveljavljamo vstopni DDV v celoti od vseh stroškov. A bi tudi tu morali odbijati vstopni DDV? Kako? Sem že malenkostna, vem, a ziher je ziher, da me kdo nekoč ne dobi "na mino"! LP!
Rozi - 04.11.2005 - 15:11
Res mi ni jasno, za koliko nazaj. Ker takega najemnika imaš npr.eno leto, potem pa gre ven in je novi najemnik zavezanec za DDV. Kaj pa potem?
Upam, da se bo oglasil Matjaž in nam >butcem> še bolj natančno razložil situacijo. Naša poslovna stavba je stara že 30 let, letna vlaganja pa niso velika.
Lep vikend, pa v ponedeljek naprej razglabljamo na to temo, ki je res velik zalogaj. lp
Matjaž K - 05.11.2005 - 12:59
1. Glede sodbe US (poenostavljeno):
popravljati ni bilo treba tistim, ki so na dan spremembe ZDDV oddajali v najem z 20%, potem pa jim je zakonodajalec s spremembo ZDDV 20% najem spremenil v oproščen najem.
2. Glede popravka - poenostavljen primer:
Januarja 2004 investiram 100 enot v OS in upoštevam 20% V-DDV in tudi dam v uporabo.
Januarja 2005 pričnem oddajati z oprostitvijo.
Opraviti moram popravek V-DDV (formula za izračun določa 127. člen P-ZDDV):
V-DDV
20 - (minus) 20 x 1 leto / 20 let
= 20 - 1
= 19
Državi moram vrniti 19 enot vstopnega !! DDV-ja. (popravljam "na vhodu" ne na "izhodu").
Matjaž K - 05.11.2005 - 15:52
Če pa po enem letu v 18-em letu pride noter najemnik z SI in podpišete izjavo, potem pa spet delate popravek V-DDV, ampak v vašo korist.
Če/da nadaljujem primer: uveljavili ste 20 V-DDV, po enem letu popravili za 19, po še enem letu pa spet uveljavili 18; pod črto znese to: 19 V-DDV in 1 neodbitnega DDV (ta 1 enota se nanaša na tisto leto, ko ste imeli oproščen promet).
lp
Matjaž K - 05.11.2005 - 13:06
"Sama sem razumela Matjaža K tako, da je treba narediti popravek DDV tudi za nazaj. Za poslovni prostor, ki ga ima v najemu s.p.-nezavezanec za DDV."
Pravilno ste razumeli.
"Me pa še nekaj skrbi: tudi hodnik in stopnišče, po katerem pride do svojega poslovnega prostora s.p., ki ni zavezanec za DDV, je bil prenovljen, je treba tudi tu narediti popravek vstopnega DDV? Pa tu je še dnevna souporaba WC, kavnega avtomata..., mi pa uveljavljamo vstopni DDV v celoti od vseh stroškov. A bi tudi tu morali odbijati vstopni DDV? Kako? Sem že malenkostna, vem, a ziher je ziher, da me kdo nekoč ne dobi "na mino"!"
hodnik in stopnišče; če jih niste dali v najem, potem je to bolj dopustitev uporabe in menim, da ne rabite popravljati.
dnevna souporaba WC, kavnega avtomata...: če imate določbo, da najemnina vključuje tudi uporabo WC-ja, potem nekaj DDV ne bi smeli odbijati (od vode, WC papirja, čistil). Če pa WC zaračunavate posebej pa je moje mnenje, da lahko DDV od vode, čistil odbijate in ga potem pri takem "prefkaturiranju" tudi najemniku zaračunate ne gled ena to, da "ima" najem z oprostitvijo.
Še malo "modrovanja" za na konec:
ločeno knjigovodstvo je zelo težko vzpostaviti; šolski primer je, če se v celoti oddaja celotna stavba, ki je čisto na svoji lokaciji.
Kadar pa se del stavbe oddaja z 20%, del pa z oprostivijo pa je že problem, če je npr. za celo stavbo en sam vodni/elekto/plinski števec. V takem primeru ne morete točno vedeti, koliko elektrike/vode/plina je šlo h kateremu najemniku. Nekateri sicer zagovarajajo možnost, da se v takem primeru lahko uporabijo delitveni ključi, vendar tako stališče pomeni, da v osnovi sploh ne bi rabili odbitnega deleža, kajti vsi bi imeli ključ-varianto ločenega knjigovodstva.
lp
Rozi - 07.11.2005 - 08:38
Veste v čem je problem? Jaz sem šla računat odbitni delež in je prišla ogromna številka za nepriznani vstopni DDV in sicer zato, ker imamo poleg
oddajanja nepremičnin tudi zelo razvejano trgovinsko dejavnost, v okviru katere imamo tudi provizije od direktnih poslov, ki niso obdavčene. In zato je izračun po odbitnem deležu nerealen.
Zato je realnejše izračunavati po dejanskih računih - mi imamo po ključu - % površine poslovne stavbe. Ker je zraven zajet tudi čistilni servis (za Wc vključno s papirjem), varnostniki itd. menim, da je to najbolj pravilno.
Je pa res, da je treba o tem prepričati dacarje.
lp vsem in hvala za odgovore