Naslov teme: fiz. os., ki opravlja dej. - oddajanje v najem - ?
1653 15.02.2006 - 07:45h / Dohodnina / Avtor: Lidi / 72 / 6
Pozdravljeni.
Že od začetka leta 2005 iščem informacije o fizičnih osebah, ki so se morale na podlagi zakona registrirati kot fizična oseba, ki opravlja dejavnost (kaj je to - s.p., popoldanska obrt???).
Moja stranka že vrsto let oddaja nepremičnine v najem. V letu 2004 je njegov promet presegel mejo 5 mio - takrat se je registriral za zavezanca za DDV (on samo zaračunava najemnino, nima nobenih drugih stroškov - tako so napisane najemne pogodbe, da vse stroške krije najemojemalec,..).
Torej v letu 2004 je postal davčni zavezanec.
Potem je konec leta 2004 prišlo navodilo (od neke davčne svetovalke), da se mora registrirati kot fizična oseba, ki opravlja dejavnost, zaradi pogojev, ki so navedeni v zakonu (promet nad 3,9 mio in davčni zavezanec!!!)
Torej letos-2005 je potrebno za to fizično osebo, ki opravlja dejavnost narediti zaključni račun. OK. Prihodki so. Veliki. kaj pa odhodki??? Amortizacija nepremičnin (Ali je tudi pri teh osebah delati nekakšen prenos med gospodinjstvom in dejavnostjo,????? NPR. da vzamemo amortizacijo - računi od nepremičnin so že tako stari, da jih ne morem uporabiti za obračun - torej naredimo cenitev nepremičnin. Tako sedaj imam podatke o prihodkih - najemnina, in odhodkih - amortizacija (Še vedno imam pomisleke???). OK. Ni problem narediti ZR.
Ampak spet se pojavi nov zakon, ki pravi, da se pri oddajanju nepremičnin v najem lahko upošteva 40% norm. stroškov! Super. Ampak oseba je v sistemu - in tega ne more upoštevati. Imam tisoč vprašanj, nič mi več ni jasno. Svetovalci nimajo konkretnih odgovorov, pa še različni so. Zanima me, glede na neko pojasnilo DURSa, ki je bilo objavljeno na spletni strani, da se tem, ki samo oddajajo nepremičnine - oproščeno plačila DDV (ki ga na žalost sama ne najdem) ni potrebno registrirati za namene DDV, in tudi, da promet ni merodajen, pri tistih pogojih,??? kaj naj naredim. Ali obstaja možnost odjave iz sistema (DDV, registracija)? Ali lahko pride do problemov, ker se bo za leto 2005 obračunala amortizacija od nepremičnin??
Prosim pomagajte, da bom lažje spala. HVALA.
Že od začetka leta 2005 iščem informacije o fizičnih osebah, ki so se morale na podlagi zakona registrirati kot fizična oseba, ki opravlja dejavnost (kaj je to - s.p., popoldanska obrt???).
Moja stranka že vrsto let oddaja nepremičnine v najem. V letu 2004 je njegov promet presegel mejo 5 mio - takrat se je registriral za zavezanca za DDV (on samo zaračunava najemnino, nima nobenih drugih stroškov - tako so napisane najemne pogodbe, da vse stroške krije najemojemalec,..).
Torej v letu 2004 je postal davčni zavezanec.
Potem je konec leta 2004 prišlo navodilo (od neke davčne svetovalke), da se mora registrirati kot fizična oseba, ki opravlja dejavnost, zaradi pogojev, ki so navedeni v zakonu (promet nad 3,9 mio in davčni zavezanec!!!)
Torej letos-2005 je potrebno za to fizično osebo, ki opravlja dejavnost narediti zaključni račun. OK. Prihodki so. Veliki. kaj pa odhodki??? Amortizacija nepremičnin (Ali je tudi pri teh osebah delati nekakšen prenos med gospodinjstvom in dejavnostjo,????? NPR. da vzamemo amortizacijo - računi od nepremičnin so že tako stari, da jih ne morem uporabiti za obračun - torej naredimo cenitev nepremičnin. Tako sedaj imam podatke o prihodkih - najemnina, in odhodkih - amortizacija (Še vedno imam pomisleke???). OK. Ni problem narediti ZR.
Ampak spet se pojavi nov zakon, ki pravi, da se pri oddajanju nepremičnin v najem lahko upošteva 40% norm. stroškov! Super. Ampak oseba je v sistemu - in tega ne more upoštevati. Imam tisoč vprašanj, nič mi več ni jasno. Svetovalci nimajo konkretnih odgovorov, pa še različni so. Zanima me, glede na neko pojasnilo DURSa, ki je bilo objavljeno na spletni strani, da se tem, ki samo oddajajo nepremičnine - oproščeno plačila DDV (ki ga na žalost sama ne najdem) ni potrebno registrirati za namene DDV, in tudi, da promet ni merodajen, pri tistih pogojih,??? kaj naj naredim. Ali obstaja možnost odjave iz sistema (DDV, registracija)? Ali lahko pride do problemov, ker se bo za leto 2005 obračunala amortizacija od nepremičnin??
Prosim pomagajte, da bom lažje spala. HVALA.
Matjaž K - 15.02.2006 - 08:47
To z 3,9 mio ni (čisto) držalo.
3,9 velja (oz. je veljalo) če gre za dejavnost
Oddajanje stanovanja v najem (ali kaj podobnega) se ne šteje za dejavnost, če (med drugim) oseba ne obračunava DDV.
DURS je izdla pojansilo, da je z obračunavanjem DDV mišljeno dejansko obračunavanje (da nekdo dejansko zaračuna DDV) in ne identificiranost za DDV.
Iz Pojasnila MF, št. 424-08-14/2003/4 z dne 18.01. 2005:
Ob upoštevanju pravil o obveznosti obračunavanja DDV menimo, da bi morali pri izvajanju drugega odstavka 34. člena ZDOH-1 upoštevati, da je pogoj iz 2. točke izpolnjen, če imamo enega od naslednjih primerov:
• oseba, ki dosega dohodke iz naslova oddajanja premoženja v najem ali iz naslova prenosa premoženjskih pravic, sploh ni zavezanka za DDV;
• oseba, ki dosega dohodke iz naslova oddajanja premoženja v najem ali iz naslova prenosa premoženjskih pravic, je zavezanka za DDV (ne glede na to, ali je postala zavezanka za DDV zaradi doseženega obsega prometa ali zaradi prostovoljne prijave v sistem DDV) in kot zavezanka za DDV v zvezi z opravljanjem dejavnosti oddajanja premoženja v najem ne zaračunava DDV, ker so storitve, ki jih opravlja v skladu s 27. členom ZDDV, oproščene plačila DDV;
• oseba, ki dosega dohodke iz naslova oddajanja premoženja v najem ali iz naslova prenosa premoženjskih pravic, je zavezanka za DDV, vendar ne opravi posla oddaje premoženja v najem ali prenosa premoženjske pravice kot zavezanka za DDV."
Lidi - 15.02.2006 - 09:14
Matjaž, hvala.
Ampak kaj sedaj? lahko obračunam amortizacijo? Kakšen je postopek odjave?
Stane - 15.02.2006 - 10:03
V zvezi z odjavo. Glede na vaše navedbe, odjava tudi ne bi smela prinesti davčnih obremenitev. Šlo je za vnos "starega" premoženja.
Stane - 15.02.2006 - 10:00
Predlagam vam, da zadevo poskušate rešiti skupaj z DURSom. Glede na mnenje DURSa namreč ni nujno, da bi nepremičnino vnesli v dejavnost, če DDV niste obračunavali. Mogoče vam celo dovolijo, da ste obdavčeni v okviru premoženja.
Takrat je bila v zvezi s tem zmeda. Če pa to ne pride v poštev, pa bo cenitev resnično najblolj primerna za amortiziranje in nadaljno postopanje v dejavnosti.
Lidi - 15.02.2006 - 10:38
Stane, hvala za pojasnila.
Stane - 15.02.2006 - 11:36
Samo ne vzeti za sveto kar sem vam napisal. Navedeno sicer drži...vseeno pa pretehtajte koliko izgubite pri amortiziranju pri malo nižji ceni nepremičnine (da gre davčno skozi) ter koliko, če plačate cenilca. Če boste amortizirali samo 1 leto, se mogoče ne splača plačati cenilca.