Pozdravljeni.

Smo gradbeno podjetje, kateremu je občina leta 2006 podelila stavbno pravico za dobo 15 let, in sicer za rekonstrukcijo stavbe, katero bomo za dobo 14 let dajali v najem drugi pravni osebi  - zavodu v lasti občine (nezavezanec za DDV) - besedo "najem" zaenkrat jemljite z zadržkom, bom razložil kasneje. Pogodba o podelitvi stavbne pravice in "najemna" pogodba sta bili podpisani sočasno. Najemnina je dogovorjena tako, da v dobi 14 let dobimo povrnjeno investicijo + stroški financiranja. Po preteku stavbe pravice stavba preide nazaj v last občine brez odškodnine. 

Zaradi navedenega smo se odločili, da vstopnega DDV od materiala za rekonstrukcijo in storitev podizvajalcev ne bomo odbijali, saj smo smatrali, da bomo opravljali oproščeno dejavnost (dajanje v najem nepremičnino) - ker najemnik ni DDV zavezanec, prav tako ni mogoče skleniti sporazuma. Rekonstrukcija zgradbe je končana, sedaj pa se je začela dajati v "najem". 

1. dilema

Ko smo izvajali rekonstrukcijo na zgradbi, za katero smo pridobili stavbno pravico, čemu smo povečevali vrednost - stavbi ali stavbni pravici? Odgovor na to vprašanje je po mojem odločilen za evidentiranje v knjige in definiranje prometov v naprej (stavbna pravica => neopredmeteno dolgoročno sredstvo => knjiženje na razred 00; stavba => naložbena nepremičnina => knjiženje na razred 02).

Da še malo bolj zakompliciram, ko bomo sedaj dajali zadevo v najem, kakšen najem je to: najem stavbe ali najem stavbne pravice. Če gre za najem stavbe, je to potem promet z nepremičninami, torej gre lahko za oproščen promet, če pa  gre za najem stavbne pravice, pa gre za promet s storitvijo, obdavčen z 20%DDV. 

2. dilema

Dogovarjamo se, da zadevo prodamo leasing hiši. Kaj ji bomo prodali: stavbo ali stavbno pravico? Od odgovoran na to je spet odvisno, kakšna obdavčitev nam sledi. Če je stavbna pravica, potem je to promet s storitvjo in 20%DDV, če pa je stavba, pa je oproščen promet, vendar je po mojem takrat 2% davek od prometa nepremičnin. 

To je nekaj mojih razmišlanj in vprašanj, ki se mi postavljajo pri našem primeru, prosil pa bi vas, da mi pomagate s svojimi razmišlanji in mogoče tudi odgovoriti na moja vprašanja.

Hvala vsem.