Matjaž K - 16.09.2008 - 06:34

Glede na dogovor, da se bo investicija odplačala na način, da se bo investicija odplačala na način, da se bo kompenzirala z najemnino menim, da gre v danem primeru za izplačilo dohodka v naravi (glejte spodaj prlepljeno pojasnilo DURS-a pod Ad 2, 3) b)


Pojasnilo DURS, št. 4236-46/2006-2, 21. 12. 2006

Zavezanec navaja, da za stranko pripravlja pogodbo o najemu poslovnih prostorov, v katerih bi bil lastnik fizična oseba kot najemodajalec, njegova firma pa kot najemnik. Poslovni prostor s halo je treba še dograditi, da bosta primerna za uporabo, investicijo pa bi kril najemnik. Najemnik bi najemodajalcu plačeval najemnino, pogodba pa bi bila sklenjena za 20 let. V zvezi s tem stranko, za katero pripravlja pogodbo, zanima:

1. Kako mora imeti vodene poslovne knjige kot najemnik glede vlaganja v tuja osnovna sredstva in kako je tedaj z odbitnim DDV za ta vlaganja?
2. Kako se obračunava dohodnina fizične osebe po prenehanju najemne pogodbe?
3. Ali bi moralo podjetje fizični osebi zaračunati vlaganja v prostor in kdaj?
4. Kako bi bilo, če bi stroške investicij kril najemodajalec?

Ad 2, 3) Iz vprašanj ni razvidno, da bi fizična oseba iz naslova vlaganj pravne osebe v dograditev poslovnih prostorov v času najemne pogodbe (20 let) imela kakršnekoli koristi, to pa pomeni, da iz naslova vlaganj v tem času ne bo dosegala dohodka.

Zakon o dohodnini – ZDoh-1 (Uradni list RS, št. 59/06 – UPB4 in 69/06 – odločba US) v 15. členu določa, kaj je predmet obdavčitve. Z dohodnino so tako obdavčeni dohodki fizične osebe, ki so bili pridobljeni oziroma doseženi v davčnem letu, za dohodek pa velja vsako izplačilo oziroma prejem dohodka, ne glede na obliko, v kateri je izplačan oziroma prejet. Velja, da je dohodek prejet, ko je izplačan fizični osebi ali je kako drugače dan na voljo fizični osebi.

a) ali je v pogodbi opredeljena obveznost najemodajalca, da po izteku najemne pogodbe najemniku plača vrednost vloženih sredstev, ovrednotenih po takratni pošteni vrednosti (po 20 letih uporabe), ali

b) da v pogodbi ni opredeljena oziroma določena obveznost najemodajalca, da mora po izteku najemne pogodbe najemniku plačati oziroma povrniti vrednost vloženih sredstev, ovrednotenih po takratni pošteni vrednosti.

V obeh primerih, kakor je uvodoma že pojasnjeno, pravna oseba (najemnik) do poteka najemne pogodbe vlaganj v poslovni prostor ne zaračunava fizični osebi.

Ad a) V prvem primeru bo pravna oseba po poteku najemne pogodbe za vrednost vloženih sredstev, ovrednotenih po takratni pošteni vrednosti (upoštevajoč 20-letno uporabo), najemodajalcu izstavila račun oziroma mu bo zaračunala ta vlaganja. To pomeni, da bo najemodajalec na podlagi plačila postal lastnik teh vloženih sredstev. Tako najemodajalec ne bo dosegel dohodka v skladu z določbami 15. člena ZDoh-1.

Pravna oseba bo po poteku najemne pogodbe za morebitno sedanjo vrednost vloženih sredstev izkazala odhodke, hkrati pa bo za vrednost vloženih sredstev, ovrednotenih po pošteni vrednosti na dan po poteku pogodbe (za vrednost zaračunanih vlaganj), kakor smo že navedli, izkazala prihodke.

Ad b) V drugem primeru, ko z iztekom pogodbe o najemu preide poslovna stavba, kateri se je vrednost povečala za vložena sredstva, nazaj v uporabo najemodajalcu in najemnik ne izstavi računa oziroma najemodajalcu ne zaračuna vloženih sredstev, temveč neodplačno preidejo v last najemodajalca, pa velja, da je najemodajalec tako prejel dohodek v naravi.

Glede na to, da so v obravnavanem primeru to »izplačila« dohodkov med povezanimi osebami, se kot podlaga za ugotovitev višine dohodka uporabljajo primerljive tržne cene (prvi odstavek 16. člena ZDoh-1). To pomeni, da je davčna osnova v obravnavanem primeru vrednost sredstev, ki jih je najemnik vložil v poslovno stavbo, ovrednotenih po tržni oziroma pošteni vrednosti, na dan prejema dohodka v naravi, to je na dan, ko je potekla pogodba o najemu. Od navedenega dohodka fizične osebe mora najemnik, ki velja za plačnika davka, izračunati, odtegniti in plačati akontacijo dohodnine.

Pravna oseba bo po poteku najemne pogodbe vlaganja v tuja osnovna sredstva izknjižila iz poslovnih knjig. Za morebitno sedanjo vrednost vloženih sredstev bo izkazala odhodke, ki bodo tudi davčno priznani odhodki, če so se v najem vzeti poslovni prostori uporabljali za pridobivanje prihodkov pravne osebe.

Ker bo dohodek prejet v naravi, se bo povečal s koeficientom davčnega odtegljaja, če zavezanec najemodajalec pri izplačevalcu najemniku ne bo imel drugega dohodka v denarju ali ta dohodek ne bo zadosten, da bi se od njega lahko odtegnil in plačal davčni odtegljaj od dohodka v naravi.

Ta dohodek velja za drug dohodek v skladu z 8. točko tretjega odstavka 98. člena ZDoh-1.