petrina - 16.11.2008 - 06:32

narišite načrt stanovanja in kaj se uporablja za firmo ter naredite najemno pogodbo med lastnikom stanovanja in firmo. navedite tudi najemnino, ki se pa mora plačevati. stroške lahko delite proporcionalno ali po dokazljivih metodah tudi več (npr. telefon - izpis, čeprav je najbolje, da imate ločen telefon za firmo in se tako izognete problemu pri tem strošku, in imate račun direktno na firmo. kar se elektrike tiče, mora biti napisano tudi v najemni pogodbi in mora lastnik prefatkurirati del teh stroškov, lahko tudi obratovalne, na firmo.

LILI - 16.11.2008 - 15:56

Strinjam se s Petrino in dodala, če je stanovanje v večstanovanjski hiši morete imeti ustrezno dokumentacijo in soglasja, da lahko opravljate dejavnost.

Tina - 17.11.2008 - 21:00

Opredelitev stanovanjskih prostorov najdemo v Stanovanjskem zakonu SZ-1 (Uradni list RS, št. 69/03 in 57/08). Na podlagi druge točke 4. člena SZ-1 je stanovanje skupina prostorov, namenjenih za trajno bivanje, ki so funkcionalna celota, praviloma z enim vhodom, ne glede na to ali so prostori v stanovanjski stavbi ali drugi stavbi. Še natančnejša opredelitev stanovanjskih prostorov izhaja iz 10. člena SZ-1, ki opredeljuje primerno stanovanje. Primerno stanovanje je po SZ-1 tisto stanovanje, ki je v takšni eno ali večstanovanjski stavbi, ki je zgrajena v skladu z minimalnimi tehničnimi pogoji za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj in je zanjo v skladu s predpisi o graditvi objektov izdano uporabno dovoljenje. Stanovanje mora imeti ločen spalni in bivalni del (razen v primeru garsonjere) ter mora zadoščati stanovanjskim potrebam lastnika oziroma najemnika in njunih ožjih družinskih članov, ki živijo z lastnikom oziroma najemnikom v skupnem gospodinjstvu, ter ustrezati površinskim normativom po pravilniku iz 87. člena tega zakona.

Če se stanovanje ne uporablja za trajno bivanje, ampak se v njem opravlja dejavnost, se je spremenila namembnost stanovanja oziroma raba stanovanja.

Spremembo namembnosti in pogoje za začetek uporabe objekta ureja Zakon o graditvi objektov – ZGO-1 (Uradni list RS, št. 102/04 in 126/07). Kot izhaja iz razlage izrazov v drugem členu tega zakona, je »sprememba namembnosti« izvedba del, ki niso gradnja objekta in zaradi katerih tudi ni potrebna rekonstrukcija, predstavljajo pa takšno spremembo namena objekta ali njegovega dela, da se povečajo vplivi objekta na okolico.

Pogoji za spremembo namembnosti so določeni v 4. členu ZGO-1, pogoji za začetek uporabe objekta pa v 5. členu ZGO-1. Na podlagi prvega odstavka 4. člena ZGO-1 se z deli za spremembo namembnosti lahko začne na podlagi gradbenega dovoljenja. Kadar se spremeni namembnost stanovanjskih prostorov, ker se v njih začne opravljati dejavnost, je na podlagi navedene določbe potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje.

V zvezi s spremembo namembnosti stanovanja je pomembna še določba SZ-1 glede delne uporabe stanovanja za poslovni namen. Če se stanovanje delno uporablja za bivanje, delno pa se uporablja za opravljanje dejavnosti, ne gre za spremembo namembnosti. Na podlagi 14. člena SZ-1 namreč ne gre za spremembo namembnosti stanovanja skladno s predpisi o graditvi objektov in ne za spremembo rabe stanovanja, kadar se dejavnost opravlja v delu stanovanja, če ta dejavnost ne moti stanovalcev pri mirni rabi stanovanja in ne povzroča čezmerne obremenitve skupnih delov večstanovanjske stavbe. Za takšno opravljanje dejavnosti mora etažni lastnik pridobiti soglasje solastnikov, kar je podrobneje določeno v 14. členu SZ-1.

janko in metka - 18.11.2008 - 07:30

Hvala Tini za izčrpen odgovor in pojasnilo glede definicij stanovanjskega in poslovnega prostora. V opisanem primeru gre res za mirno dejavnost, to je samo pisarna, nobena dejavnost se tu ne odvija.
Lastnik pa ima tukaj začasno prebivališče, ker je sicer iz tujine in prespi tukaj kadar je v Sloveniji.

Prosila bi še za več mnenj glede dileme ali zaračunati lastniku najemnino ali obračunati boniteto ?

Hvala vsem !