GM - 27.08.2009 - 11:37

V najemni pogodbi opredelite katere stroške zajema najemna pogodba. V kolikor stroški elektrike, vode, ... niste opredelili v najemni pogodbi in račune za stroške ne prejemate na naslov pravne osebe potem je vsako plačilo stroškov, ki ga boste napravili za račune izdane na fizično osebo potrebno obravnavati kot plačilo najemnine! Torej bi morali za vse dodatno plačane stroške napraviti dodatek k najemni pogodbi v katerem bi opredelili predmetne stroške

p.š. - 27.08.2009 - 13:20

Strinjam se z GM : obratovalne stroške bi bilo potrebno posebej  opredeliti v najemni pogodbi ( ali v aneksu k najemni pogodbi) in kot taki po ZDoh-2 ne bi sodili k dohodnkom od najemnim => pomeni, da ne bi bili obdavčeni z dohodnino. 
Na podlagi takšne pogodbe bi lahko plačevanje izgledalo tako: Obračun najemnine po pogodbi z NS in akontacijo dohodnine + na koncu obračuna še pripis/seštevek/specifikacija obratovalnih stroškov s fotokopijami računov zanje (brez dohodnine).
lp

pika - 27.08.2009 - 11:58

To mi je jasno. Vendar mene zanima kako je z dohodnino glede teh stroškov, saj po eni strani so to stroški na drugi pa prihodki. Potemtakem bi to bila osnova za dohonino 0 eur?!

sarra - 27.08.2009 - 12:16

Napačno si razlagate te stroške. Kolikor razumem gre samo za prefakturiranje dejanskih stroškov, tej pa niso predmet obdavčitve. Napiše se račun (čisto enostaven) in priloga računu so fotokopije dejanskih računov (elektrka, voda...). Morate vedet po katerem principu boste razdelili stroške (kvadratura, števci...) in to je to. Nikakor pa to ne predstavlja osnovo za kakršno koli obdavčitev, torej dohodnine NI, samo golo prefakturiranje dejanskih stroškov.

pika - 27.08.2009 - 12:34

Pa saj fizična oseba ne izstavlja računov!?

sarra - 27.08.2009 - 12:46

Zakaj ne? Če jaz (fizična oseba) želim prodati računalnik nekakšni pravni osebi in ta pravna oseba želi račun, ji bom tudi napisala račun (v wordu ali kako drugače, važno da so sestavine računa). In če je to enkraten posel in se ne dogaja kontinuirano ni davkov (ni dohodnine).

p.š. - 27.08.2009 - 13:15

Sarra, ne bo čisto tako. Pika ima prav, ko trdi, da FO ne sme izstavljati računov. Če FO posluje z gospodarsko družbo, je potrebno to urejati preko kupoprodajnih pogodb. 
lp

p.š. - 27.08.2009 - 13:30

Če FO posluje z gospodarsko družbo na način, da ji prodaja predmete/stroje/rabljeno opremo, je potrebno to urejati preko kupoprodajnih pogodb. 
lp

pika - 27.08.2009 - 13:11

To ni enkraten posel, saj se dogaja vsak mesec.

sarra - 27.08.2009 - 13:21

Prefakturiranje ni sploh posel, tisto sem navedla kot primer. Če bi bila to firma bi se tovrstne zadeve zavedle na prehodnih kontih in pika, torej ni posel.

sarra - 27.08.2009 - 13:33

Evo nekaj za pomoč. RAZDELILNIK! To sem najdla na spletu.
Vem pa, da so nam glede računov za prefakturiranje teh stroškov celi iz dursa svetovali tako... no pa prav.


Listine za knjigovodske evidence s.p.  
23.2.2009
Samostojna podjetnica ima v najemu nepremičnino od fizične osebe. Najemnica mesečno plačuje najemnino fizični osebi ter odvaja davčni odtegljaj ter REK obrazec. Poleg tega pa ji najemodajalec (fizična oseba) mesečno izstavi račun za obratovalne stroške (voda, elektrika,...) po določenem ključu.

Ali lahko fizična oseba izstavi račun in ali je tak dokument verodostojna listina za knjiženje v knjigovodske evidence samostojne podjetnice?

Zakon o dohodnini govori o tem, da je dohodek iz oddajanja premoženja v najem vsak dohodek, dosežen z oddajanjem nepremičnin v najem. V to pa ne sodijo obratovalni stroški, ki jih plačuje najemnik, o katerih sprašujete in ne predstavljajo dohodek iz oddajanja premoženja v najem. Pravno formalno vam fizična oseba ne more izdati računa po določenem ključu, to za vas ne bi bila verodostojna listina za knjiženje v knjigovodske evidence samostojne podjetnice.

V praksi pa se vseeno pojavljajo pogosto problemi z obratovalnimi stroški (kot npr. za vodo, elektriko, ipd) in povračili le teh, saj se računi praviloma glasijo na najemodajalca, plačevati pa jih je praviloma dolžan (po dogovoru in veljavni najemni pogodbi) najemnik, kot v vašem primeru. Nekoliko poenostavljen bi bil primer, če bi to konkretno nepremičnino uporabljala samo samostojna podjetnica, ki jo omenjate, a vendar temu verjetno ni tako, saj govorite o tem, da ima najemodajalec že izdelane kriterije (ključe), po katerih te obratovalne stroške deli. V primeru, da bi bila samostojna podjetnica edina uporabnica te nepremičnine, bi se enostavno lahko dogovorila, da računi prihajajo na njen naslov in bi na podlagi takšnih računov imela celo pravico in možnost odbitka vstopnega davka na dodano vrednost, v kolikor bi seveda bila davčna zavezanka za DDV in bi zanjo bili ti stroški seveda tudi davčno priznani stroški.

V vašem primeru vam bi moral najemodajalec izročiti račun oz. račune za obratovalne stroške, hkrati pa bi morali z njim skleniti dogovor in sprejeti sklep kako boste te stroške delili in kasneje obravnavali v knjigovodstvo, kar velja posebej takrat, ko samostojna podjetnica kot najemnik ni upravičena do 100 % stroška in ga seveda tudi ne plača v celoti. Razdelilniki stroškov morajo biti utemeljeni, ne samovoljni s strani najemodajalca. Kriteriji morajo biti jasni, nedvoumni in razumljivi za vsakogar. Jasno pa je, da v kolikor razpolagate samo z računom, ki glasi na fizično osebo (najemodajalca), nimate pravico do odbitka vstopnega DDV, v kolikor ste zavezanec za DDV.

Strošek je upravičen, tudi na osnovi tega računa, obravnavate ga enako kot prejet račun od samostojnega podjetnika ali druge osebe (pravne ali fizične), ki opravlja dejavnost in ni zavezanec za DDV (ne obračunava in zaračunava DDV), poenostavljeno kot račun malega davčnega zavezanca kot ga imenuje davčna zakonodaja.

Če zaključim, stroški obratovanja so davčno priznani, se ne vključujejo v davčni obračun dohodkov iz oddajanja v najem nepremičnin ali premičnin ter obračun davčnega odtegljaja. V vašem konkretnem primeru ni mogoče upoštevati vstopnega DDV. Račun , ki bi ga izdal najemodajalec za obratovalne stroške ni primeren in ne bi predstavljal verodostojne knjigovodske listine za knjiženje in kasnejši davčni obračun, ker fizična oseba ne more izdajati računa, brez da bi bila registrirana za opravljanje dejavnosti.

Vir: Vestnik RAČUNOVODSKI IN DAVČNI NASVET

PETRA - 31.08.2009 - 09:12

Po mojih izkušnjah je najbolje, da dobavitelji vode, elektrike ipd. direktno zaračunajo del najemniku.