MARTIN KRPAN - 29.06.2000 - 21:51

G. arhitekt, malce sem počakal, če bo kdo ugriznil v vašo kislo juho. Kisla ni zaradi vas, temveč zaradi brdavsov, ki so jo zakuhali na področju DDV-ja in davka na promet nepremičnin.
In vaš primer je enkratni primer zakompliciranosti. Ker mi manjka nekaj podatkov (ste to kupili za nadaljno prodajo, kot opremo, investicijo v teku itd.), bom skušal samo nakazati možne odgovore (prav ste prebrali, glede na prakso je več možnih odgovorov, čeprav pravilen je lahko samo eden).

Če strogo gledamo zakon, prvi promet nepremičnine je že bil opravljen. Vi vstopnega davka niste odbijali (ker ga tudi ni bilo, tu je malce zamegljeno, dejstvo pa je, da ga niste odbijali). In če bi strogo brali zakon, potem vi opravljate za ta del dejavnosti oproščeno dejavnost in za vse stroške v povezavi s prometom nepremičnin, ki ne podležejo nadaljni obdavčitvi z DDV-jem, ne morete odbijati vstopnih davkov, ker je šlo za oproščen promet.

Potem berem 2. odstavek 4. člena Zakona o davku na promet nepremičnin. Na osnovi tega odstavka baje brdavsi dodano vrednost (na osnovi cenilnega zapisnika) obdavčijo z DDV-jem (v vašem primeru 8 %), vi pa imate pravico do odbitka vstopnih davkov za ta del obdavčljive dejavnosti. Strokovnjak, s katerim sem se konsultiral, pravi, da brdavsi delajo narobe v takšnem primeru (konkretno vašem primeru).

Skratka, zadeva ni prav nič enostavna, glede na vrednost projekta pa vam toplo priporočam, da te komplicirane zadeve ne rešujete preko javnih forumov, temveč si poiščete dobrega davčnega svetovalca. Naj vam ne bo žal denarja za te zadeve, kajti potencialna škoda (nepravilnosti) je lahko ogromna.

P.S. Mogoče vam bo tudi pomagala knjiga Obdavčitev prometa nepremičnin. Če je še nimate, potem poglejte v rubriko "nekaj soli zastonj" - knjižnica Martina Krpana (tam lahko tudi knjigo z elektronsko naročilnico naročite). Pa lep pozdrav.

arhitekt - 30.06.2000 - 10:17

Iskrena hvala za odgovor. Nepremičnina je bila kupljena izključno za namen nadaljnje prodaje. Žilica nam pač ni dala miru in smo malo zajadrali še v našo stroko, sicer se ukvarjamo s stvarmi, ki z našo izobrazbo nimajo najmanjše veze.
Glede davčnih svetovalcev ne šparamo, smo se jih že poslužili, a žal nič opravili. Saj, na kaj naj se pa oprejo, če je vse v megli.
Kaj ste mislili z oproščeno dejavnostjo? Ali to, da je bilo nabavljeno brez DDV, ali to, da bo prodano brez DDV. Glede nabave se ne strinjam, plačali smo tak davek (na nepremičnine), kot je veljal v času nakupa. če bi se zadeva zgodila malo kasneje bi pač plačali 8% namesto 2.
Lep pozdrav

MARTIN KRPAN - 30.06.2000 - 11:57

Me veseli, da ne šparate. To je včasih dobra naložba.
Jaz sem vam samo povedal, kaj piše v zakonodaji. In če bi striktno upoštevali zakonodajo, potem vstopnega DDV-ja ne bi smeli poračunavati.

Vsaka prodaja nepremičnine, kjer ne gre za prenos prvega lastništva, se uvršča med oproščeno dejavnost. In za takšno dejavnost (računi, ki se nanjo nanašajo - dve možni varianti po ZDDV) ne morete odbijati vstopnega DDV-ja.

Zakonodajalec je tukaj pustil eno praznino in ravno vaš primer je padel v to praznino (mogoče bi bil boljši izraz pomankljivost). Podobno je z leasingi. In potem pač davkoplačevalci sklepajo kompromise z brdavsi.

Kako pa delajo v praksi, to sem vam tudi povedal. Čeprav gre za čudno kombinacijo cenitve, delnih zaračunavanj itd.

Dosti uspeha pri vašem delu in rešitvi vašega primera.