Uredništvo - 21.01.2026 - 07:57

Zato ker imate tako napisano v pogodbi je potem lahko tako ali tako :) 

iz naše umetne inteligence - https://aidavki.si/

Ali je vaše plačilo ara ali predplačilo za DDV?
Na podlagi vašega opisa pogodbe in veljavne zakonodaje gre civilnopravno zelo jasno za aro po Obligacijskem zakoniku. Z vidika DDV pa je odgovor bolj niansiran:
po splošnem pravilu ara ob plačilu ni predmet DDV,
obstaja pa tveganje, da jo FURS vseeno obravnava kot predplačilo, ker je že vnaprej dogovorjeno, da se všteje v kupnino.
Spodaj razčlenim, zakaj.
???? 1. Kaj je ara po OZ in kdaj sploh “obstaja”?
Obligacijski zakonik (OZ) določa:
Ara je denarni znesek ali količina nadomestnih stvari, ki je dana ob sklenitvi pogodbe, v znamenje, da je pogodba sklenjena, in kot utrditev izpolnitve obveznosti.
Šteje se, da je pogodba sklenjena, ko je ara dana, razen če ni dogovorjeno drugače.
Določbe o ari so dispozitivne – stranki se lahko drugače dogovorita, če to ni v nasprotju s prisilnimi predpisi ali moralo.
Iz sodne prakse (povzetek):
Dogovor o ari je realni kontrakt – veljavno je sklenjen šele, ko je znesek are dejansko izročen, ne zadošča zgolj podpis pogodbe o ari.
Če znesek ni dan ob sklenitvi pogodbe (glede na to, kako sta stranki dogovorili trenutek sklenitve), to ni ara, ampak lahko pomeni kaj drugega (npr. predujem).
V vašem primeru:
v predpogodbi izrecno piše, da je znesek ara,
da je dan v znak sklenitve in za utrditve pravnega posla,
uporabljajo se določila OZ, vključno z izgubo are, če je za nesklenitev kriv kupec, in z dvojnim vračilom, če je kriv prodajalec.
To povsem ustreza definiciji are po OZ.
????️ 2. Razlika med aro in predplačilom z vidika DDV
V gradivu je razlika zelo jasno opredeljena:
Če se stranki ne dogovorita izrecno za aro, se plačilo šteje kot predplačilo, če dobava še ni opravljena.
Ara ima posebne funkcije:
utrditev pogodbene obveznosti,
sredstvo zavarovanja pogodbe,
morebitno nadomestilo (sankcija) za primer neizpolnitve pogodbe.

Pri tem je pomembno:
Predplačilo pomeni le vnaprejšnjo (delno) poravnavo kupnine.
Ara pa se do trenutka, ko se všteje v izpolnitev obveznosti, obravnava kot znesek, ki je “deponiran” pri prejemniku in nima neposredne zveze z odplačno transakcijo.
Zato je v gradivu jasno zapisano:
plačilo are ni predplačilo za namene 5. odstavka 33. člena ZDDV-1,
in dokler se ara ne všteje v izpolnitev obveznosti, ne nastane obveznost obračuna DDV.
???? 3. Kdaj pri ari nastane obveznost DDV?
Po ZDDV-1 in razlagi v gradivu:
splošno pravilo: obdavčljivi dogodek nastane, ko je blago dobavljeno ali storitev opravljena (33. člen ZDDV-1);
če je prejeto predplačilo, nastane obveznost DDV na dan prejema plačila in od prejetega zneska (5. odstavek 33. člena ZDDV-1);
pri ari:
do trenutka, ko se ara všteva v izpolnitev obveznosti, ni neposredne zveze med plačilom in odplačno transakcijo, zato ni obveznosti obračuna DDV;
v trenutku, ko se ara všteva v izpolnitev obveznosti (postane del kupnine), nastane obveznost obračuna DDV, če je transakcija sama po sebi obdavčljiva z DDV.
Torej:
ko pogodba normalno uspe in se ara pri končnem plačilu všteje v kupnino, takrat je ta znesek del davčne osnove za DDV (del kupnine);
do takrat pa ne.
⚠️ 4. Kaj če pogodba “pade” in prodajalec aro obdrži ali jo mora vrniti?
OZ določa:
Če za neizpolnitev odgovarja stranka, ki je aro dala, ima druga stranka (prejemnik are) pravico:
zahtevati izpolnitev, in ara se všteje v odškodnino, ali
se zadovoljiti s prejeto aro (jo obdrži).

Če za neizpolnitev odgovarja stranka, ki je aro prejela, ima druga stranka pravico:
zahtevati izpolnitev in vrnitev are z odškodnino, ali
zahtevati dvojno aro.

Z vidika DDV:
znesek are, ki se zadrži zaradi odstopa kupca, ima značaj odškodnine, ki je neobdavčljiva transakcija za namene DDV;
ker gre za povračilo škode zaradi razveljavitve pogodbe, pri čemer plačnik ni prejel nobenega blaga ali storitve, velja 13. člen PZDDV:
od odškodnin se ne obračunava in ne plačuje DDV.

Sodba SEU (Société thermale):
zadržane are ob odpovedi storitev s strani kupca je SEU štelo za pavšalno odškodnino za odpoved, ki ni predmet DDV, ker ni neposredne zveze s storitvijo.
To neposredno podpira vaše razumevanje, da je ara zavarovanje za nesklenitev posla, in da v primeru zadržanja ali vračila kot sankcija ne gre za transakcijo, obdavčeno z DDV.
???? 5. Ključno vprašanje: ali je v vašem primeru to ara ali predplačilo za DDV?
Iz vašega opisa:
v pogodbi izrecno piše, da:
znesek predstavlja aro,
je dan v znak sklenitve in utrditve pravnega posla,
všteva se v kupnino,
v celoti veljajo določila OZ o ari (izguba/dvojna ara ob krivdni nesklenitvi).

To ustreza klasični civilnopravni ari, kot jo opisuje zakon in sodna praksa.
V gradivu je tudi opozorilo glede prakse FURS:
če je že ob prejemu znana namera, da se bo ara vštela v kupnino, lahko FURS tako plačilo obravnava kot predplačilo, kadar meni, da so že ob prejemu plačila znane vse bistvene informacije o bodoči dobavi in obstaja neposredna zveza med plačilom in dobavo.
To pomeni:
Civilnopravno (po OZ) je to ara.
Z vidika DDV je po razlagi v gradivu stališče:
Temeljno pravilo: Ara, kot utrditev pogodbe, ni predplačilo in ob plačilu ne sproži DDV, saj ni neposredne zveze z dobavo, dokler se ne všteje v obveznost.
Tveganje v praksi: Ker je pri vas izrecno določeno, da se ara všteje v kupnino, in ker gre za konkretno določeno dobavo nepremičnine, obstaja davčno tveganje, da bi jo FURS lahko štel kot predplačilo in terjal obračun DDV že ob prejemu are.
???? 6. Kdo ima “prav” v vašem sporu?
Če povzamemo:
Glede pravne narave plačila (OZ):
Po vsebini pogodbe imate vi močnejši argument, da gre za aro:
izrecna navedba “ara”,
utrditev pogodbenega razmerja,
določbe o izgubi/dvojni ari,
sklic na OZ.
Glede DDV po razlagi v gradivu:
Če se plačilo res obravnava kot ara v smislu OZ, po razlagi:
ob plačilu ne nastane obveznost DDV,
DDV nastane šele, ko se ara všteje v kupnino (ob opravljeni dobavi oziroma izpolnitvi obveznosti).

Vendar gradivo samo opozarja, da:
“pri varianti B obstaja davčno tveganje, da davčni organ (FURS) prejeto aro opredeli kot predplačilo”, kadar je že ob prejemu are znano, da se bo vštevala v izpolnitev obveznosti in je dobava natančno opredeljena.

Stališči v vašem konkretnem primeru:
Vaše stališče (“ara ni predmet obračuna DDV ob plačilu”) je skladno z načelno razlago are v gradivu.
Prodajalčevo stališče (“izstavil bo račun za predplačilo in DDV že ob plačilu”) je skladno z bolj konzervativnim pristopom, ki zmanjšuje tveganje, da bi FURS kasneje zahteval naknadni obračun DDV z obrestmi.
Zato:
V teoretičnem smislu (po razlagi razlik med aro in predplačilom) imate vi prav, da ara ob plačilu ni predplačilo in torej ni podlaga za takojšnji obračun DDV, če se obravnava kot prava ara.
V praktičnem davčnem smislu pa ima prodajalec “defenzivno” prav, ker z obračunom DDV ob plačilu izključi tveganje, da bi mu FURS kasneje očital napačno obravnavo zneska.
✅ 7. Kaj to pomeni za vas v praksi?
V okvirih podanih informacij (brez zunanjih virov) je mogoče reči:
Po razlagi zakonodaje in funkcije are:
Ara kot utrditev pogodbe ≠ predplačilo;
DDV se obračuna šele, ko/če se ara všteje v kupnino oziroma ob opravljeni dobavi.

Ker pa:
je v pogodbi jasno, da se ara všteje v kupnino,
gre za konkretno pogodbo o dobavi nepremičnine med dvema zavezancema za DDV,
in je v gradivu izrecno zapisano, da v takih primerih obstaja tveganje, da FURS obravnava aro kot predplačilo,
je razumljivo, zakaj prodajalec vztraja pri računu za predplačilo z DDV.

Ali bi želeli, da skupaj še podrobneje pogledava, kakšne bi bile praktične posledice za vas (npr. glede odbitka DDV pri tej “ari/predplačilu”) in kakšna je razlika, če posel na koncu ne bi bil realiziran?.

Naš zapis: v pogodbi mora biti jasno, da gre za aro, ki se naj po uspešno sklenitvi posla vrne kupcu. S tem se izognete vsemu temu, ali je predplačilo ali ne.

B - 21.01.2026 - 09:46

Ali je hiša poslovni objekt, sicer ni DDV, temveč davek na promet nepremičnin.

rak - 21.01.2026 - 12:47

Ali bi želeli, da skupaj še podrobneje pogledava, kakšne bi bile praktične posledice za vas (npr. glede odbitka DDV pri tej “ari/predplačilu”) in kakšna je razlika, če posel na koncu ne bi bil realiziran?.
 Da seveda, prosim še za to mnenje, saj v primeru nadzora pri nas in če bi bil znesek opredeljen kot ara, si pa ne smemo poračunati DDV kot vstopni. Torej, ker bo prodajalec vztrajal, da izda avansni račun, je mogoče smiselno, da ga mi ne knjižimo sedaj ampak šele ob realizaciji pogodbe in plačilu razlike kupnine, ki bo še v tem letu?