Kar en - 20.08.2026 - 07:43

Vaše vprašanje je malo konfuzno, ker se ne ve točno, kaj sprašujete. Pa vendar, predpostavljajom, da so vsa sanovanja pod 120 kvadratov in so del socialne politike. Takrat je pri njihovi gradnji in pri prodaji davek 9,5%, ne glede na to, kdo jih gradi in kdo jih kupi. Stanovanje je stanovanje in je 9,5%. 
Pri gradnji pa je potrebno biti previden (predpostavimo, da so vsi DDV zavezanci). Če izvajalec,  zaračunava gradbene storitve investitorju, je davek 9,5% in tudi obrnjena davčna obveznost po 76.a členu. Če podizvajalec zaračuna izvajalcu, pa je 22% DDV, ne glede na to, da gre za stanovanje. Pa seveda obrnjena davčna obeznost po 76.a členu. 
Ko se stanovanje prodaja, pa je 9,5% DDV, je pa pomembno, komu se prodaja. Če fizični osebi ali nezavezancu za DDV, potem mora prodajalec obračunati 9,5% DDV. Če pa se prodaja zavezancu za DDV, pa je prav tako 9,5% DDV, vendar je obrnjena davčna obveznost po 76.a členu. 

Magda - 20.08.2026 - 08:11

Lokali niso del stanovanjske politike in zato nimajo znizane stopnje ddv.
Torej za ta del je 22%.

Modri brdavs - 20.08.2026 - 10:16

Kar en je v osnovi dobro zarisal, ampak pri obrnjenem DDV mehanizmu (76.a členu) se DDV stopnje po predpisih sploh ne sme pripisovati (četudi se jo pripiše le informativno). Žal je praksa tukaj znatno odmaknjena od predpisnega reda.

Torej, dokler imaš v gradbenem poslu dva ID DDV zavezanca, se uporabi ta mehanizem (razen če se gradi zapor, upravno enoto ipd. - za ozek izvzem glej Pravilnik), stopnjo DDV in upravičenost odbitka pa si opredeli graditelj naročnik sam. 

Če gradite vi in imate pod-/izvajalce, vam vsi izdajo račune z obrnjenim DDV mehanizmom, vi pa potem naprej obračunate in odbijete DDV kakor zahtevajo od vas predpisi ter v skladu s tem postopate z vašimi najemniki.

Bi vam pa priporočil da v postopek vključite strokovnega računovodjo, da vam opredeli te transakcije in postavi katalog, da se znajdete - Google odgovori so brezplačni, velikokrat pa tudi le toliko vredni. Če imate milijone za gradnjo, imate tudi par tisočakov za kvalitetno vodenje knjig in izvajanje predpisov.

Barca - 20.08.2026 - 11:10

Mar ni pogoj za obrnjeno DDV obveznost (76.a člen) tudi, da sta oba zavezanca s 100% pravico do odbitka svtopnega DDV?

Modri brdavs - 20.08.2026 - 11:21

Za mehanizem obrnjene DDV obveznosti je pomembno le dejstvo aktivne obojestranke DDV identifikacije (ter izključujoče vprašanje oblastne funkcije (zapor, UE, občina) in zraven še upravnik - 127.a člen Pravilnika). Zato pa je tudi dobro delati z VIES verifikatorjem.

Z vprašanjem pravice in stopnjo glede DDVja se potem ukvarja naprej prejemnik oz. zadnji v verigi.

To kar omenjate, verjetno mislite na 45. člen ZDDV-1, glede najema nepremičnin - s to izjemo se izogneš administrativni obremenitvi popravka DDV.

Barca - 20.08.2026 - 12:29

Atipični zavezanci so v VIES označeni kot zavezanci s SI številko, dejansko pa v Sloveniji niso DDV zavezanci.

Liza - 20.08.2026 - 14:11

zato pa jaz uporabim na teh straneh še iskalnik tlačanov, ki mi pove, če je nekdo atipični zavezanec in če je plačnik DDV po 76.a členu ZDDV-1 ...

Kar en - 20.08.2026 - 11:39

Pri novogradnji je vedno DDV (zgornje vprašanje razumem tako, da gre za novogradnjo), zato oprostitev po 44.členu ne pride v poštev. Ker pa gre za gradbeno storitev, je obrnjena DDV obveznost (če sta kupec in prodajalec DDV zavezanca) po 76.a členu, ne glede na to, ali ima kupec pravico v celoti ali delno do odbitka DDV. 

Martin Krpan - 20.08.2026 - 11:39

Vprašanje je res izredno slabo postavljeno, nedosledno in v bistvu "nerazumljivo" ... To je ugotivil tudi naš "ta blontni" oziroma Superdavčna AI na https://www.superdavki.com/ , ki odgovarja skladno z "vsebino vprašanja" :) ...

22 % DDV se praviloma nanaša na obnovo petih poslovnih prostorov – lokalov, ne pa na stanovanjska dela, ki se nanašajo na stanovanja, namenjena gospodinjskemu oziroma trajnemu bivanju. Pri mešani večstanovanjski stavbi se nižja stopnja uporabi za stanovanjski del, za poslovni del pa splošna stopnja; pri skupnih delih se lahko stopnji uporabita v pripadajočem deležu. 
Dejstvo, da sta dve stanovanji v lasti samostojnega podjetnika, samo po sebi ne povzroči uporabe 22 % DDV. Odločilna sta namembnost in dejanska uporaba prostora. Če se ti stanovanji dejansko uporabljata za gospodinjski namen in izpolnjujeta pogoje za stanovanje, ki je del socialne politike, se za njun stanovanjski delež lahko uporabi 9,5 % DDV. Pri ugotavljanju pogojev ni odločilno, ali je stanovanje v lasti ene ali več oseb. 
Pri obnovi celotne stavbe je zato treba:
5 lokalov obravnavati po 22 %;
12 stanovanj obravnavati po 9,5 %, če so namenjena trajnemu bivanju in posamezno stanovanje v večstanovanjski stavbi ne presega 120 m² uporabne površine;
skupne dele razdeliti po pripadajočem deležu, kadar se nanašajo tako na poslovni kot stanovanjski del;
pri stanovanjskem delu, ki je del socialne politike, vrednost vgrajenega materiala sama po sebi ne spremeni stopnje DDV. 
Plačnik DDV je praviloma izvajalec, ki mora na končnem računu pravilno razdeliti davčno osnovo po stopnjah. Če so bili v ponudbah navedeni napačni ali samo okvirni zneski, je odločilen pravilen končni obračun glede na dejansko izvedena dela in pripadajoče deleže. Če je bil uporabljen mehanizem obrnjene davčne obveznosti, je lahko plačnik DDV prejemnik gradbene storitve, vendar to zahteva izpolnitev pogojev, zlasti identifikacijo prejemnika za DDV; pri naročanju prek upravnika v imenu in za račun lastnikov velja posebna izjema. 
Iz navedenih podatkov ni mogoče zanesljivo določiti točnega zneska 22 % DDV, ker niso navedeni uporabne površine stanovanj, vrednost del za lokale in stanovanja, način razdelitve skupnih delov ter podatki o identifikaciji naročnikov za DDV. Po opisu pa dva stanovanja v lasti s.p. zaradi gospodinjske uporabe nista avtomatično zavezana za 22 % DDV.

MM - 20.08.2026 - 12:18

22% plača kupec lokalov