Matjaž K - 20.01.2004 - 15:29

Katra 6 je napisala:

Matjaz K, hvala za odgovor..čeprav se pozno zahvaljujem, (bila sem bolna)
Z odgovornimi smo razjasnili zdaj pojme in dejansko gre za upravljanje ne najem.
Iz vašega odgovora nisem zasledila, ali je pravilno da ne zaračunavamo DDV.
POtemtakem sem razumela,d.o.o zaračuna v svojem imenu in za tuj račun.Izstavi fakturo, brez ddv. Vse stroške ki so nastali s tem poknjizi preko prehodnih postavk(prosim za pojasnilo katere so to?)=
d.o.o zaračuna za svoje upravljenje recimo znesek 10000 sit+ddv, kar seveda knjizi med prihodke.
Potem pa konec leta naredimo seštevek prihodkov in odhodkov in razliko nakazemo lastniku nepremične preko rek obrazca.
Bo to pravilno..? in še enkrat ZELO SEM HVALEZNA ZA ODOGOVOR.

Tako je s tem:

1. če zaračuna d.o.o. v tujem imenu za tuj račun
- DDV se ne obračuna ->1. tč. 9. odst. 21. člena ZDDV

(9) V davčno osnovo se ne vštevajo:
...
2. zneski, ki jih davčni zavezanec prejme od svojega naročnika kot povračilo za izdatke, ki jih je plačal v njegovem imenu in za njegov račun, in jih vodi v svojem knjigovodstvu kot prehodne postavke. Davčni zavezanec mora zagotoviti dokazila o dejanskem znesku teh izdatkov in ne sme odbiti morebiti zaračunanega DDV od teh transakcij.

Mora!! pa biti to izrecno napisano; na računu se vam tako pojavljajo naslednje osebe:

izdajatelj računa: d.o.o.
zaračunavam v imenu in za račun
"dobavitelja": lastnik fizična oseba
kupcu: najemnik

postavke:
najemnina
elektro
snaga
...

Zaračunani zneski niso prihodek, izplačila lastniku in plačani računi v zvezi s to najmenino niso odhodek, vse gre preko prehodnih postavk (kto 145 in 245), z izjemo računa za upravljanje ta se potem plača tako, da se zmanjša nakazilo lastniku v bistvu gre za pobot: 245/120)

Prejete račune dobaviteljev v zvezi z nepremičino v upravljanju evidentirate npr.
145/2451

ko jih zaračunate dalje z računom najemniku:
120/145, 2450 (D 145 je "prazdelitev" stroškov, D 2450 pa je obračunan najmenina za lastnika)

ko najemnik plača
110/120

plačila dobaviteljem:
2451/110

Pa pametno analitiko na 145 in 245 (da boste ločili znesek za lastnika in zneske dobaviteljev; najmanj 2450 za obveznosti do lastnika in 2451 do dobaviteljev za nepremičnino v upravljanju).


2. če d.o.o. zaračunava v svojem imenu in za tuj račun:

tukaj je treba obračunati DDV!!!
->
ZDDV
10. člen
(promet storitev v svojem imenu in za račun druge osebe)
Pri prometu storitev, kjer davčni zavezanec deluje v svojem imenu in za račun druge osebe, se šteje, da prejme in opravi te storitve sam.


Tukaj pazite, da se ne boste brez veze ujemli na finto, ker na računu ne boste napisali, da zaračunavate v imenu in za račun lastnika.

Tudi v tem primeru bi šlo vs epreko 145/245, samo DDV bi morali obračunati na najemnino (na prerazdeljene stroške ne, od pogojem da se sklicujete na že omenjeno točko 21. člena).


Zdaj pa glede 50% dobička:
Lastniku pripada
100% najmenina
- (minus) storitev upravitelja
- (minus) morebitne akontacije dohodnine
= za izplačilo

Lahko se tudi odločite da akontacij ne boste obračunali (jaz menim da jih je treba, čeprav v praksi tega uupravitelji ne počnejo) in naj lastnik sam do 15.1. vloži napoved za odmero davka od dohodkov iz premoženja.

Ker pa gre za upravljanje pa menim, da je določba o 50% nesmiselna, če ne celo davčno nevarna. Kakšen brdavs bo hitro rekel, da ker družba ni izplačala 50% da je to njna udeležba na poslu (=> prihodki, DDV, vse "zruži").

Raje napišite v pogodbo, da se redno izplačuje 50% plačanih najemnin, odstalih 50% pa naj se porabi za vzdrževanje (torej taki računi bodo knjiženi npr.B 2451 obveznosti do lastnika nepremičnine / D 2450 dobavitelj za nepremičnino v upravljanju)

razlika zadržanih 50% - investicije pa se izplačuje po potrebi.
Saldo 2451 pa vam pove, kolikšno je še dolga za izplačilo lastniku.


Tako, upam da so moje trditve na mestu. Sicer pa, vedno ko dobim IOP kakšnega upravitelja v roke se kar zgrozim na kilometrskimi konti + kar hudo mi je za čebelice in čmrlje, ki tam delajo in se zafrkavajo z reklamacijami, razknjiževanji po prehodnih postavkah opomini ipd.

Pa dorečite, ali gredo plačila računov dobaviteljev v breme najemnikov (v tem primeru prerazdeljujete 120/145 ali pa v breme lastnika: v tem primeur je knjižba PrRač 2450/2451, najemniku pa se zaračuna samo najmenina: 120/2450).

LP

katra6 - 20.01.2004 - 20:20

Matjaz K...
lahko rečem le sledeče-HVALA IN ali lahko vas povabim na pivo?

lep dan

Matjaž K - 21.01.2004 - 07:00

Zdaj je malo mrzlo za pivo, lahko zamenjam za kaj drugega?

Katra6 - 21.01.2004 - 10:19

Matjaz-zamenjava je mozna....))
Upoštevam vse zelje.

Matjaž K - 21.01.2004 - 07:05

Popravek:

Raje napišite v pogodbo, da se redno izplačuje 50% plačanih najemnin, odstalih 50% pa naj se porabi za vzdrževanje (torej taki računi bodo knjiženi npr.B 2451 obveznosti do lastnika nepremičnine / D 2450 dobavitelj za nepremičnino v upravljanju)

se pravilno glasi:
Raje napišite v pogodbo, da se redno izplačuje 50% plačanih najemnin, odstalih 50% pa naj se porabi za vzdrževanje (torej taki računi bodo knjiženi npr.B 2450 obveznosti do lastnika nepremičnine / D 2451 dobavitelj za nepremičnino v upravljanju)

oznaki kontov sta namreč pomešani:
prejet račun za investicijsko vzrževanje se knjiži: B lastnik t.j. 2450 in D dobavitelj za nepremičnino v upravljanju t.j. 2451)

MarjanaS. - 21.01.2004 - 07:41

Zelo zanimiva je tale debata, naj dodam še svojo zadevo.
Mi pa smo začeli s 1.1.enako kot je bilo opisano le v svojem imenu in za svoj račun.Mislim , da razmišljamo pravilno, da vodimo vse to normalno, prihodek,odhodek. Ne po prehodnih kontih 145/245.
Ne vemo kako je z zaračunavanjem DDV, ker najemnik ne da izjave.
To pomeni, da mu DDV ne bomo računali,,ali moramo dati na občino izjavo, da bomo ločeno vodili evidenco.
Naj še nekaj dodam o "razdelitvi" dobička.Lastnik je v pogodbo napisal, da mora upravljalec voditi ločeno evidenco prihodkov in odhodkov, in konec leta se saldo na kontu (prihodki -odhodki) razporedi tako, da pripada 10% izvajalcu ,ostalo pa naročniku(90%).
To pomeni, da izvajalec sproti ne izstavlja nobenih faktur za upravljanje-ali je to pravilno.Izvajalec bo samo konec leta "kasiral" 10%.
Matjaz K, tudi jaz vas bomo povabila na "jagodni sok", glede na vašo izjavo da je za pivo premrzlo)))))))))))
se zahvaljujem za odgovor.

Matjaž K - 21.01.2004 - 15:32

Hmm.
Svoje ime in svoj račun.

Potem sta tu dva odnosa:
1. lastnik daje v najem družbi za najmenino
2. družba pa potem daje dalje to v najem

ad 1.
(neto-zakaj neto v nadaljevanju) najemnina ni določena v absolutnem znesku vnaprej, temveč je "fleksibilna" (analogija: spremenljive obrestne mere) in je določena v višini 90% dobička, ki bo ustvarjen s poslom.

Ampak, posel mora iti naslednje:
najemnik družbo terja za (bruto) najemnino v višini 100% dobička, družba lastniku izda račun v višini 10% dobička. To je pomembno za bruto dohodek pri davku od dohodkov iz premoženja!! Izplačilo pa je neto izračunan od 100% bruto najmenine - (minus) račun za upravljanje.
Drugačne rešitve ne vidim.

ad 2:
če se računi glasijo na vas kot prejemnika in!! plačnika, potem če ni izjave da se DDV obračuna, ni možnosti do odbitka vstopnega DDV, ker je najemn neprimičnin načeloma oproščen promet.

V tem primeur morate voditi ali:
ločeno knjigovodstvo
ali delež.

Če imate ločeno knjigovodstvo ga ni treba priglašati DURS (treba je priglašati samo, če imate več dejavnosti za katere izračunavate različne odbitne deleže).


Glede izdajanja računov za 10%:
da ne bo težav glede DDV pri storitvi "upravljanja" (bolje rečeno proviziji pri poslu) dogovorite, da bo obdobje dobave letno. Če bo mesečno bi bilo treba že mesečno obračunavati storitve družbe.

LP

MarjanaS - 21.01.2004 - 21:40

Res-kdor je dober je dober, bravo Matjaz in hvala..
Imam še eno podvprašanje..Kot ste sklepali so resnični računi izstavljeni
na nas kot plačnika in prejemnika.
To pomeni, fakturo izdamo brez DDV , ker nimamo izjave,
in knjizimo na prihodke Konto 76,)odpremo analitični konto da bo ločeno knjigovodstvo)
stroške knjizimo v razred 4(odpremo analiti.konto, da bo ločeno knjigovodstvo, ali stroškovno mesto) in DDV si ne odbijamo.
Na Durs ni potrebno izjave, ker vodimo ločeno knjigovodstvo( ali je to ločeno, če imamo to po nosilcih)...
Matjaz K HVALA ZA VAŠE RAZMIŠLJANJE IN IDEJE.
Konec leta izdamo račun( hvala za idejo da bomo v pogodbi napisal da bo obdobje dobave letno, za 10% "RVC" z DDV seveda. In potem nakazemo 90% na račun fizične osebe in uporabimo rek obrazec. Ta izdatek knjizimo na stroške po isti nosilec..

Matjaž K - 21.01.2004 - 22:20

Ja, analitika je priporočljiva.
Pa če je v GK ali izvenbilančna
.
V glavnem, morate zagotoviti podatke o vseh IzRač in PrRač v zvezi s tem oproščenim prometom.

Če pa tega ne morete pa morate izračunavati delež (osebno sem mnenja, da ključi delitve splošnih stroškov na obdavčeno in oproščeno dejavnost "spodbijejo" trditev o ločenem knjigovodstvu, ker je to že bolj delež in se potem da manipulirati z vstopnim DDV).
Hočem reči da ločeno knjigovodstvo je možno samo, če je takšna nepremičnina na čisto ločeni lokaciji in sama za sebe.

Še nekaj v zvezi s izplačilom najemnine lastniku; malo sem se "zaletel" s svojo trditvijo (se iskreno opravičujem, take zadeve on nekomu da nekaj, zahteva pa toliki % me vedno malo zmede)

pravilno knjiženje je po "neto" sistemu:
ker podjetje tako ali tako dela v svojem imenu in za svoj račun je nesmiselno da izdaja račun lastniku - izdajati bi ga moralo (samo), če bi bilo upravitelj.

Torej če je posel ustavril 100 DE dobička, potem najemodajalcu pripada 90DE, toliko je "bruto" najmenina za družbo.

Razlika 10% dobička pa podjetju tako ali tako avtomatično "ven pade", ko obračun najemnino - torej ne rabi izdajati fakture.

Faktura za 10% bi morala biti (kot že povedano) če bi šlo za upravljanje.

LV
UPam da boste to prebrali.