GRADNJA STANOVANJ ZA PRODAJO – praktični primer
knjiženja od začetka gradnje do prodaje stanovanj, z analitičnim
kontnim načrtom in DDV obravnavo
Praktični prikaz delovanja SuperDavčne AI
VPRAŠANJE
Vprašanje je
dobesedno povzeto iz davčne klepetalnice na
Davkoplacevalci.com
Ker je to zdaj moderno, se je direktor odločil, da bo zgradil
stanovanjski blok in prodajal stanovanja, čeprav se s tem sploh ne
ukvarjamo. Smo DDV zavezanci, gradimo pa stanovanja za prodajo na
trgu. Stanovanja spadajo pod socialno politiko. Pri gradnji bi
nekaj del opravili sami z našimi zaposlenimi, za ostala dela pa
imamo v bistvu glavnega izvajalca oziroma zunanje izvajalce, ki nam
bodo izstavljali račune.
Zanima me kako se pravilno knjiži takšna gradnja stanovanj,
predvsem kako knjižimo stroške lastnih delavcev, nabavo materiala
in račune od podizvajalcev ter seveda potem prodajo. Kaj to gre kot
neka proizvodnja? Ali bi lahko kdo prikazal na enem konkretnem
primeru celoten potek knjiženja od začetka gradnje pa vse do končne
prodaje stanovanj? Najbolj bi nam pomagalo, če bi bil zraven še
analitični kontni plan z konkretnimi konti in primeri
knjižb. Zanima nas tudi kako je z DDV pri teh računih in
potem pri prodaji stanovanj. Hvala za pomoč.
Izvirno
vprašanje na
https://davkoplacevalci.com/davcni-klepet/prikaz/616714/gradnja-stanovanj-za-prodajo-knjizenja
ODGOVOR SuperDavčne AI
Odgovor
podaja SuperDavčna umetna inteligenca – SD AI -
https://aidavki.si/ .
1. Osnovna računovodska obravnava
Če družba zgradi stanovanjski blok z namenom prodaje stanovanj
na trgu, se nepremičnina računovodsko obravnava kot proizvod
oziroma zaloga, ne kot opredmeteno osnovno sredstvo ali
naložbena nepremičnina. To velja tudi, če družba takšne gradnje do
zdaj ni opravljala kot svojo običajno dejavnost. Nepremičnina,
namenjena prodaji v rednem poslovanju oziroma v gradnji za takšno
prodajo, se po vsebini obravnava po pravilih za zaloge.
Gradnja se zato vodi kot:
1.
nedokončana proizvodnja
v času gradnje;
2.
končani proizvodi v zalogi,
ko je stanovanjski blok oziroma posamezno stanovanje dokončano in
pripravljeno za prodajo;
3.
strošek prodanih proizvodov,
ko se posamezno stanovanje proda.
Stroški dela, materiala, gradbenih storitev in drugi neposredno
oziroma ustrezno pripisljivi proizvodni stroški se do dokončanja
zbirajo v vrednosti nedokončane proizvodnje. Pri dolgotrajnih
gradbenih projektih se lahko v vrednost zalog vključijo tudi
stroški izposojanja, če so izpolnjeni pogoji za njihovo vključitev
po računovodskih pravilih.
Dejstvo, da družba gradnje nima navedene kot svoje običajne
dejavnosti, samo po sebi ne spremeni vsebine transakcije. Vendar je
gradnja nepremičnin za trg pridobitna ekonomska dejavnost; če
družba dejavnosti ne bi imela ustrezno organizirane oziroma
registrirane, bi lahko nastalo tudi vprašanje opravljanja
neregistrirane dejavnosti.
2. Predpostavke konkretnega primera
Predpostavimo:
·
družba je identificirana za DDV v Sloveniji;
·
gradi blok z 10 stanovanji;
·
vsa stanovanja so namenjena prodaji;
·
stanovanja so del socialne politike;
·
skupni proizvodni stroški brez DDV znašajo:
|
Vrsta stroška
|
Znesek brez DDV
|
|
Gradbeni material
|
400.000 EUR
|
|
Delo lastnih zaposlenih
|
180.000 EUR
|
|
Glavni izvajalec
|
300.000 EUR
|
|
Drugi zunanji izvajalci in podizvajalci
|
100.000 EUR
|
|
Drugi neposredno pripisljivi stroški
|
20.000 EUR
|
|
Skupaj
|
1.000.000 EUR
|
Za poenostavitev se predpostavlja, da so vsi stroški povezani z
obdavčeno prodajo stanovanj in da ima družba v celoti pravico do
odbitka DDV.
Predlagani analitični konti:
|
Konto
|
Vsebina
|
|
310
|
Zaloga gradbenega materiala
|
|
400
|
Stroški materiala
|
|
410
|
Stroški storitev pri ustvarjanju proizvodov
|
|
47
|
Stroški dela
|
|
490
|
Prenos stroškov v zaloge
|
|
600
|
Nedokončana proizvodnja – stanovanjski blok
|
|
630
|
Končani proizvodi – stanovanja za prodajo
|
|
160
|
Odbitni DDV
|
|
220
|
Obveznosti do dobaviteljev
|
|
25
|
Obveznosti do zaposlenih
|
|
260
|
Obračunani DDV
|
|
120
|
Terjatve do kupcev
|
|
700
|
Vrednost prodanih proizvodov
|
|
760
|
Prihodki od prodaje stanovanj
|
V praksi je smiselno odpreti tudi analitiko po posameznem
stanovanju, na primer:
·
600-01 do 600-10: nedokončana proizvodnja po
stanovanjih;
·
630-01 do 630-10: končana stanovanja po stanovanjih;
·
ločena analitika za skupne dele, zemljišče, garaže, parkirna mesta
in poslovne prostore.
Skupne stroške je treba na posamezna stanovanja razporediti po
ustreznem ključu, na primer po uporabni površini, če je to glede na
naravo stroška primeren ključ. Pri tem se ne smejo vsi stroški
avtomatično pripisati posameznemu stanovanju, če se nanašajo na
skupne dele objekta.
3. Nabava in poraba gradbenega materiala
3.1. Nabava materiala
Predpostavimo, da družba nabavi gradbeni material v vrednosti
400.000 EUR brez DDV. Dobavitelj obračuna DDV po splošni
stopnji 22 %, to je 88.000 EUR.
Knjižba nabave:
|
Konto
|
Debet
|
Kredit
|
|
310 – Zaloga materiala
|
400.000
|
|
|
160 – Odbitni DDV
|
88.000
|
|
|
220 – Obveznosti do dobaviteljev
|
|
488.000
|
Ker je material namenjen gradnji stanovanj za obdavčeno prodajo,
ima družba ob izpolnjenih splošnih pogojih pravico do odbitka
vstopnega DDV.
3.2. Poraba materiala za gradnjo
Ko se material porabi na gradbišču:
|
Konto
|
Debet
|
Kredit
|
|
400 – Stroški materiala
|
400.000
|
|
|
310 – Zaloga materiala
|
|
400.000
|
Ob zaključku obračunskega obdobja se strošek materiala prenese v
nedokončano proizvodnjo:
|
Konto
|
Debet
|
Kredit
|
|
600 – Nedokončana proizvodnja
|
400.000
|
|
|
490 – Prenos stroškov v zaloge
|
|
400.000
|
Možna je tudi neposredna knjižba na konto nedokončane proizvodnje,
če to dopušča notranja računovodska organizacija in je zagotovljena
ustrezna sledljivost porabe.
4. Delo lastnih zaposlenih
Plače lastnih zaposlenih niso računi za gradbene storitve in pri
njih ni DDV. Stroški dela se najprej evidentirajo kot
stroški dela oziroma obveznosti do zaposlenih.
Za predpostavljenih 180.000 EUR stroškov dela:
|
Konto
|
Debet
|
Kredit
|
|
47 – Stroški dela
|
180.000
|
|
|
25 – Obveznosti do zaposlenih in drugih
|
|
180.000
|
Ko se ugotovi, da se delo nanaša na gradnjo stanovanjskega bloka za
prodajo, se stroški dela vključijo v proizvodno
vrednost:
|
Konto
|
Debet
|
Kredit
|
|
600 – Nedokončana proizvodnja
|
180.000
|
|
|
490 – Prenos stroškov v zaloge
|
|
180.000
|
Če zaposleni delajo tudi na drugih projektih ali opravljajo splošna
administrativna dela, je treba strošek razmejiti. V zalogo se lahko
vključijo le stroški, ki so proizvodno oziroma neposredno povezani
z gradnjo, skupaj z ustrezno pripisljivim delom posrednih
proizvodnih stroškov.
5. Računi glavnega izvajalca
5.1. Gradbena storitev glavnega izvajalca
Predpostavimo, da glavni izvajalec družbi zaračuna gradbena dela v
vrednosti 300.000 EUR brez DDV.
Ker gre za gradbeno storitev med davčnima zavezancema,
identificiranima za DDV v Sloveniji, se lahko ob izpolnjenih
pogojih uporabi mehanizem obrnjene davčne obveznosti po 76.a členu
ZDDV-1. Pri gradbenih delih se v gradbeni sektor vključujejo zlasti
storitve po SKD F/GRADBENIŠTVO, vključno z gradnjo stavb,
specializiranimi gradbenimi deli, inštalacijami ter zaključnimi
gradbenimi deli.
Ker so stanovanja del socialne politike, je treba pri računu
oziroma obračunu prejemnika upoštevati, ali se gradbena storitev
nanaša na ta stanovanja in ali so izpolnjeni pogoji za uporabo
nižje stopnje. Za stanovanja v večstanovanjski stavbi je pomemben
pogoj uporabne površine največ 120 m², poleg pogoja trajnega
bivanja in neposredne povezave z investitorjem.
Za primer predpostavimo, da je za gradbena dela uporabljena nižja
stopnja 9,5 %. DDV znaša 28.500 EUR.
Prejeti račun glavnega izvajalca brez izkazanega DDV zaradi
obrnjene davčne obveznosti:
|
Konto
|
Debet
|
Kredit
|
|
410 – Stroški gradbenih storitev
|
300.000
|
|
|
220 – Obveznosti do izvajalca
|
|
300.000
|
Obračun DDV po 76.a členu:
|
Konto
|
Debet
|
Kredit
|
|
160 – Odbitni DDV
|
28.500
|
|
|
260 – Obračunani DDV – obrnjena davčna obveznost
|
|
28.500
|
Če družba storitev uporablja izključno za obdavčeno prodajo
stanovanj, sta obračunani in odbitni DDV praviloma
enaka.
Nato se strošek gradbene storitve prenese v nedokončano
proizvodnjo:
|
Konto
|
Debet
|
Kredit
|
|
600 – Nedokončana proizvodnja
|
300.000
|
|
|
490 – Prenos stroškov v zaloge
|
|
300.000
|
5.2. Pomembna razlika pri podizvajalcih
Če podizvajalec račun izda glavnemu izvajalcu, ta
transakcija ni nujno obravnavana enako kot račun glavnega izvajalca
neposredno investitorju. V predstavljenem primeru je podizvajalec
glavnemu izvajalcu obračunal DDV po splošni stopnji, glavni
izvajalec pa je investitorju za ustrezno storitev obračunal nižjo
stopnjo, če so bili izpolnjeni pogoji za stanovanja, ki so del
socialne politike.
Zato je treba pri vsakem računu preveriti:
·
kdo je naročnik oziroma prejemnik storitve;
·
ali je prejemnik davčni zavezanec, identificiran za DDV;
·
ali gre za storitev iz gradbenega sektorja;
·
ali so izpolnjeni pogoji za 76.a člen ZDDV-1;
·
ali se storitev nanaša na stanovanja, ki so del socialne
politike;
·
ali se storitev zaračunava neposredno investitorju.
6. Računi drugih zunanjih izvajalcev in
podizvajalcev
Predpostavimo, da drugi izvajalci opravijo storitve v vrednosti
100.000 EUR brez DDV.
6.1. Če je družba neposredni naročnik in je uporabljen 76.a
člen
Predpostavimo, da se za storitve uporabi 9,5 % stopnja. DDV znaša
9.500 EUR.
Prejeti račun:
|
Konto
|
Debet
|
Kredit
|
|
410 – Stroški zunanjih izvajalcev
|
100.000
|
|
|
220 – Obveznosti do dobaviteljev
|
|
100.000
|
Obračun DDV po obrnjeni davčni obveznosti:
|
Konto
|
Debet
|
Kredit
|
|
160 – Odbitni DDV
|
9.500
|
|
|
260 – Obračunani DDV
|
|
9.500
|
Prenos stroška v proizvodnjo:
|
Konto
|
Debet
|
Kredit
|
|
600 – Nedokončana proizvodnja
|
100.000
|
|
|
490 – Prenos stroškov v zaloge
|
|
100.000
|
6.2. Če izvajalec obračuna DDV na računu
Če pogoji za obrnjeno davčno obveznost niso izpolnjeni in izvajalec
obračuna DDV na računu, je knjižba na primer pri vrednosti 100.000
EUR in DDV 9.500 EUR:
|
Konto
|
Debet
|
Kredit
|
|
410 – Stroški zunanjih izvajalcev
|
100.000
|
|
|
160 – Odbitni DDV
|
9.500
|
|
|
220 – Obveznosti do dobavitelja
|
|
109.500
|
Vrednost, ki se vključuje v zalogo, je praviloma neto vrednost
storitve, če ima družba pravico do odbitka DDV. Neodbitni DDV bi
povečal proizvodno vrednost, vendar je v tem primeru
predpostavljeno, da družba opravlja obdavčeno prodajo in ima
pravico do odbitka.
7. Drugi neposredno pripisljivi stroški
Predpostavimo še 20.000 EUR drugih neposredno pripisljivih
stroškov. Če gre za stroške storitev brez posebne obravnave DDV in
je DDV 22 %, znaša DDV 4.400 EUR:
|
Konto
|
Debet
|
Kredit
|
|
410 – Drugi proizvodni stroški
|
20.000
|
|
|
160 – Odbitni DDV
|
4.400
|
|
|
220 – Obveznosti do dobaviteljev
|
|
24.400
|
Prenos v nedokončano proizvodnjo:
|
Konto
|
Debet
|
Kredit
|
|
600 – Nedokončana proizvodnja
|
20.000
|
|
|
490 – Prenos stroškov v zaloge
|
|
20.000
|
8. Skupna vrednost nedokončane proizvodnje
Po vključenih stroških znaša vrednost nedokončane
proizvodnje:
|
Sestavina
|
Znesek
|
|
Material
|
400.000 EUR
|
|
Lastno delo
|
180.000 EUR
|
|
Glavni izvajalec
|
300.000 EUR
|
|
Drugi izvajalci
|
100.000 EUR
|
|
Drugi proizvodni stroški
|
20.000 EUR
|
|
Skupaj
|
1.000.000 EUR
|
Skupna knjižba oziroma saldo konta 600 je torej:
|
Konto
|
Debet
|
Kredit
|
|
600 – Nedokončana proizvodnja
|
1.000.000
|
|
Pri dokončanju gradnje se nedokončana proizvodnja prenese med
končane proizvode:
|
Konto
|
Debet
|
Kredit
|
|
630 – Končana stanovanja za prodajo
|
1.000.000
|
|
|
600 – Nedokončana proizvodnja
|
|
1.000.000
|
Če je vseh 10 stanovanj enakih in ni drugih razlik, znaša začetna
proizvodna vrednost posameznega stanovanja:
1.000.000 EUR ÷ 10 = 100.000 EUR.
Če imajo stanovanja različne površine ali različne standarde
opreme, je treba vrednost razporediti po ustrezni kalkulaciji, pri
čemer se skupni deli razporedijo po vnaprej določenem in dosledno
uporabljenem ključu.
9. Prodaja stanovanj in DDV
9.1. Uporaba 9,5-odstotne stopnje
Pri dobavi stanovanj, ki so del socialne politike, se lahko uporabi
nižja stopnja DDV, če so izpolnjeni pogoji glede namena objekta,
uporabne površine in razvrstitve objekta. Za večstanovanjske stavbe
je prag uporabne površine posameznega stanovanja 120 m².
Pri novem objektu oziroma stanovanju je dobava predmet DDV, če je
opravljena pred prvo vselitvijo oziroma uporabo ali pred potekom
dveh let od začetka prve uporabe oziroma prve vselitve.
Predpostavimo prodajno ceno posameznega stanovanja:
·
neto cena: 120.000 EUR;
·
DDV 9,5 %: 11.400 EUR;
·
prodajna cena skupaj: 131.400 EUR.
Za vseh 10 stanovanj:
·
neto prodajna vrednost: 1.200.000 EUR;
·
DDV: 114.000 EUR;
·
skupna vrednost računov: 1.314.000 EUR.
9.2. Knjižba prodaje enega stanovanja
|
Konto
|
Debet
|
Kredit
|
|
120 – Terjatve do kupcev
|
131.400
|
|
|
760 – Prihodki od prodaje stanovanj
|
|
120.000
|
|
260 – Obračunani DDV
|
|
11.400
|
Hkrati se iz zaloge izloči proizvodna vrednost prodanega
stanovanja:
|
Konto
|
Debet
|
Kredit
|
|
700 – Vrednost prodanih stanovanj
|
100.000
|
|
|
630 – Končana stanovanja za prodajo
|
|
100.000
|
Če se vseh 10 stanovanj proda po enaki ceni, se knjižba ponovi za
vsako stanovanje. Skupni učinek je:
|
Postavka
|
Znesek
|
|
Prihodki od prodaje
|
1.200.000 EUR
|
|
Vrednost prodanih stanovanj
|
1.000.000 EUR
|
|
Bruto poslovni izid pred drugimi stroški
|
200.000 EUR
|
|
Obračunani DDV
|
114.000 EUR
|
DDV ni prihodek družbe, temveč obveznost do države. Prav tako
odbitni DDV pri nabavah, če je bil pravilno uveljavljen, ne
povečuje proizvodne vrednosti stanovanj.
10. Ključna DDV-pravila v tem primeru
Nabava materiala
Pri običajni domači nabavi materiala dobavitelj praviloma obračuna
DDV po stopnji, ki velja za konkretno blago. Če se material
uporablja za obdavčeno prodajo stanovanj, družba izkaže odbitni
DDV, če so izpolnjeni zakonski pogoji.
Gradbene storitve
Pri gradbenih storitvah je treba preveriti uporabo 76.a člena
ZDDV-1. Med gradbena dela sodijo gradnja stavb, specializirana
gradbena dela, inštalacije in zaključna gradbena dela.
Pri računu podizvajalca glavnemu izvajalcu in pri računu glavnega
izvajalca neposredno investitorju se lahko davčna obravnava
razlikuje. V enem od predstavljenih primerov je podizvajalec
glavnemu izvajalcu obračunal DDV po splošni stopnji, glavni
izvajalec pa je investitorju za stanovanje, ki je del socialne
politike, obračunal DDV po nižji stopnji.
Prodaja stanovanj
Če gre za nova stanovanja in so izpolnjeni pogoji za stanovanja, ki
so del socialne politike, se pri obdavčeni prodaji uporabi 9,5 %
DDV. Pri prodaji starega objekta po poteku dveh let od prve uporabe
je treba preveriti oprostitev oziroma možnost obdavčitve z DDV,
vendar ta položaj pri prvi prodaji novozgrajenih stanovanj
praviloma ni relevanten.
Parkirna mesta in garaže
Samostojna garaža ali samostojno parkirno mesto, ki je predmet
ločenega pravnega posla in ima lastno identifikacijsko oznako, se
ne obravnava nujno enako kot stanovanje. Če pa je parkirno mesto
neločljivo povezano s prodajo stanovanja in ne more biti predmet
samostojnega pravnega posla, se lahko celotna dobava obravnava po
nižji stopnji.
11. Sklep
V opisanem primeru je pravilna temeljna obravnava
naslednja:
·
gradnja stanovanjskega bloka za prodajo je proizvodnja
nepremičnin za trg;
·
stroški materiala, lastnega dela, zunanjih izvajalcev in
pripisljivi drugi stroški se zbirajo na nedokončani
proizvodnji;
·
po dokončanju se vrednost prenese na končane proizvode oziroma
zalogo stanovanj;
·
ob prodaji se izkaže prihodek, obračunani DDV in hkrati strošek
prodanega stanovanja;
·
za prodajo novih stanovanj, ki so del socialne politike, se ob
izpolnjenih pogojih uporabi 9,5 % DDV;
·
pri gradbenih storitvah je treba za vsak račun posebej preveriti
uporabo 76.a člena ZDDV-1, status prejemnika in vprašanje,
ali se storitev zaračunava neposredno investitorju;
·
DDV, ki ga ima družba pravico odbiti, ne predstavlja stroška
oziroma dela vrednosti zaloge; v zalogo se vključijo predvsem neto
proizvodni stroški ter morebitni DDV, ki ga družba nima pravice
odbiti.

To je
bil odgovor SuperDavčne AI na konkretno davčno vprašanje. Kaj pa
vaše?
SuperDavčna
AI združuje umetno inteligenco z več kot 23 leti našega davčnega
znanja in izkušenj ter zbirko več kot 30.000 strokovnih dokumentov
z vodilnih davčno-računovodskih portalov v Sloveniji:
www.SuperDavki.com,
www.DDVpoznavalec.si in
www.Doberracunovodja.si.
Namesto
dolgotrajnega iskanja preprosto zastavite svoje davčno vprašanje in
pridobite konkreten, strokovno utemeljen odgovor z viri, ki jih
lahko sami preverite.
Manj
iskanja – več popolnih davčnih rešitev!
Zastavite svoje naslednje davčno vprašanje
SuperDavčni AI