www.davkoplacevalci.com

Bilans.siB DoberRacunovodja.siDR DDVpoznavalec.siDDV Superdavki.comSD

krpan in druščina

postani član

DDV OBRAVNAVA PRODAJE ZEMLJIŠČA, NA KATEREM SO IZVEDENI ZGOLJ TEMELJI ZA BODOČO STANOVANJSKO ZGRADBO – Ali gre za dobavo stavbnega zemljišča, obdavčeno po splošni stopnji DDV, ali za dobavo stanovanjskega objekta, za katero se lahko uporabi znižana stopnj (09.09.2026)

<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Strict//EN"
    "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-strict.dtd">
<html xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml">
<head>
<meta http-equiv="Content-Type" content=
"text/html; charset=utf-8" />
<meta name="Generator" content="Microsoft Word 14 (filtered)" />
<title>Šablona</title>

<style type="text/css">
/*<![CDATA[*/

/*]]>*/
</style>
</head>
<body lang="SL" link="blue" vlink="purple" xml:lang="SL">
<div class="WordSection1">
<p class="MsoNormal" align="center" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt; text-align:center;line-height:150%'>
 </p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<span style=
'line-height:150%'>Številka:     
39/DS/2026</span></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<span style=
'line-height:150%'>Datum:        
29.05.2026</span></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<span style='line-height:150%'> </span></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%;text-autospace:none'>
Vprašanje – opis problema</p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<span style='line-height:150%'> </span></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<span style='line-height:150%'>Davčni zavezanec, identificiran za
namene DDV in s sedežem v Sloveniji (v nadaljevanju: SI), je v letu
2024 od fizične osebe kupil zemljišče, ki se nahaja na ozemlju
Slovenije in na katerem stoji nedokončana objekt (temeljna plošča
za stanovanjsko zgradbo). Ob prodaji nepremičnine je bil obračunan
2 % davek na promet nepremičnin.</span></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<span style='line-height:150%'> </span></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<span style='line-height:150%'>V skladu z gradbeno dokumentacijo je
zgradba namenjena trajnemu bivanju (enostanovanjska hiša), njena
uporabna površina pa znaša 200 m².</span></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<span style='line-height:150%'> </span></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<span style='line-height:150%'>SI je v letu 2026 prodal naveden
nedokončan objekt, ki v naravi še vedno predstavlja temeljno ploščo
za stanovanjsko zgradbo.</span></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<span style='line-height:150%'> </span></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<span style='line-height:150%'>Vprašanje:</span></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-top:0cm;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm; margin-left:14.2pt;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify;text-indent:-14.2pt; line-height:150%'>
<span style='line-height:150%;font-family:Symbol'>·<span style=
'font:7.0pt "Times New Roman"'>     </span></span>
<span style='line-height:150%'>Ali se dobava zemljišča, na katerem
so izvedeni zgolj temelji za bodočo enostanovanjsko hišo, za namene
DDV obravnava kot dobava stavbnega zemljišča, obdavčena po splošni
stopnji DDV, ali kot dobava stanovanjske nepremičnine, za katero se
lahko uporabi znižana stopnja DDV, če bo objekt po gradbeni
dokumentaciji namenjen trajnemu bivanju in njegova uporabna
površina ne presega 250 m²?</span></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<span style='line-height:150%'> </span></p>
<i><span style=
'font-size:12.0pt;line-height:150%;font-family:"Arial","sans-serif"'><br clear="all"
style='page-break-before:always' /></span></i>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<i><span style='line-height:150%'>Mnenje</span></i></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<span style='line-height:150%'> </span></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<span style='line-height:150%'>Pri prodaji zemljišča, na katerem so
izvedeni zgolj temelji za bodočo stanovanjsko zgradbo, predmet
dobave za namene DDV ni stanovanjski objekt oziroma del objekta,
temveč stavbno zemljišče. Takšna obravnava izhaja tudi iz evropske
sodne prakse, po kateri zgolj začetna gradbena dela oziroma
izvedeni temelji še ne zadostujejo za zaključek, da gre za dobavo
objekta. Ker predmet prodaje ob prenosu še ne predstavlja
stanovanjskega objekta, primernega za bivanje oziroma uporabo,
uporaba znižane stopnje DDV ni dopustna. Transakcija se zato
obdavči kot dobava stavbnega zemljišča po splošni stopnji
DDV.</span></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<span style='line-height:150%'> </span></p>
<p class="MsoNormal" align="center" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt; text-align:center;line-height:150%;text-autospace:none'>
<b>Obrazložitev</b></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<span style='line-height:150%'> </span></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<span style='line-height:150%'>7. in 8. točka 44. člena ZDDV-1
določata, da sta dobava zazidljivih zemljišč ter dobava novih
objektov obdavčeni z DDV, če je dobava opravljena pred prvo
vselitvijo oziroma prvo uporabo objekta ali njegovega dela oziroma
preden potečeta dve leti od začetka prve uporabe ali prve vselitve.
Nasprotno pa je dobava objektov ali delov objektov ter zemljišč, na
katerih so ti objekti postavljeni, oproščena plačila DDV, če sta od
prve uporabe oziroma prve vselitve pretekli več kot dve
leti.</span></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<span style='line-height:150%'> </span></p>
<p class="MsoNormal" align="center" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt; text-align:center;text-indent:7.1pt;text-autospace:none'>
<b>2. Oprostitve za določene druge dejavnosti</b></p>
<p class="MsoNormal" align="center" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt; text-align:center;text-indent:7.1pt;text-autospace:none'>
<b>44. člen ZDDV-1</b></p>
<p class="MsoNormal" align="center" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt; text-align:center;text-indent:7.1pt;text-autospace:none'>
<b>(druge oproščene dejavnosti)</b></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;text-indent:7.1pt;text-autospace:none'>
Plačila DDV so oproščene tudi naslednje transakcije:</p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;text-indent:7.1pt;text-autospace:none'>
[…]</p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;text-indent:7.1pt;text-autospace:none'>
7. dobava objektov ali delov objektov in zemljišč, na katerih so
objekti postavljeni, <u>razen</u> če je dobava opravljena, preden
so objekti ali deli objektov prvič vseljeni oziroma uporabljeni,
ali če je dobava opravljena, preden potečeta dve leti od začetka
prve uporabe oziroma prve vselitve;</p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;text-indent:7.1pt;text-autospace:none'>
8. dobava zemljišč, razen stavbnih zemljišč;</p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;text-indent:7.1pt;text-autospace:none'>
[…]</p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<span style='line-height:150%'> </span></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
Pojma objekt ne opredeljujeta niti ZDDV-1 niti PZDDV. Na splošno
gre za zelo širok pojem, ki zajema vsako konstrukcijo, trajno
povezano s tlemi ali v tleh. Vendar sama tehnična povezanost s
tlemi še ne zadostuje  – povezana je z merilom prve uporabe.
Za objekt v smislu pravil o DDV se šteje le konstrukcija, ki je že
v takšni fazi dokončanosti, da lahko zapusti »proizvodno verigo« in
vstopi v sektor potrošnje, torej da jo je mogoče dejansko
uporabljati za namen, za katerega je zgrajena. Enako velja tudi za
del objekta - ta se šteje za dobavo dela objekta le, če je ta del
že uporaben sam zase (npr. posamezna enota v večfazno grajeni
stavbi).</p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<span style='line-height:150%'> </span></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
PZDDV v 77. členu določa, da se za stavbno zemljišče štejejo
zemljiške parcele, ki so z občinskim prostorskim načrtom namenjene
graditvi objektov. Pojem stavbnega zemljišča je tesno povezan s
pojmom objekta. Če na zemljišču že stoji konstrukcija, ki jo je
treba šteti za objekt v smislu DDV pravil, zemljišče praviloma ne
more več šteti za stavbno zemljišče.</p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<span style='line-height:150%'> </span></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<span style='line-height:150%'>Posebej zahtevna je DDV obravnava
nedograjenih nepremičnin. V praksi se pogosto pojavlja vprašanje,
ali gre pri prodaji nedokončanega objekta za dobavo objekta z
zemljiščem ali še vedno za dobavo stavbnega zemljišča. Zakon namreč
ne določa jasne meje, kdaj je objekt dovolj dokončan, da se šteje
za »obstoječ objekt«. Zato lahko že relativno majhne razlike v
stopnji dokončanosti pomembno vplivajo na DDV obravnavo.</span></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
<span style='line-height:150%'> </span></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
Sodna praksa na področju DDV poudarja pomen dejanskega stanja,
predvsem vprašanje, ali je objekt ob prodaji funkcionalno dokončan
oziroma primeren za uporabo. Vendar pa tega merila ni vedno
enostavno uporabiti, saj se projekti razlikujejo. Navsezadnje je
DDV specifično področje, zato je treba pojme in izraze na področju
DDV razlagati enotno v vseh državah članicah, ne glede na druge
predpise (npr. Zakon o graditvi objektov, Stvarnopravni zakonik
itd.).</p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
 </p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
Pomembno usmeritev glede obravnave takšnih transakcij daje sodba
Sodišča EU v <a href="https://www.ddvpoznavalec.si/article/7843"
target="_top">zadevi C-594/23 z dne 07.11.2024,</a> ki obravnava
vprašanje DDV obravnave dobave zemljišč, na katerih so ob prenosu
lastninske pravice izvedeni zgolj temelji za bodoče stanovanjske
zgradbe. Ključno vprašanje je, ali takšna transakcija pomeni dobavo
objekta (ali dela objekta) skupaj z zemljiščem, ali pa gre še vedno
za dobavo stavbnega zemljišča. Od pravilne opredelitve je odvisno,
ali je transakcija obdavčena ali oproščena plačila DDV, zlasti v
sistemih, kjer so dobave starih objektov in določenih nepremičnin
oproščene, dobave novih objektov ter stavbnih zemljišč pa obdavčene
z DDV.</p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
 </p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
Sodišče EU je odločilo, da je treba člen 12 Direktive Sveta
2006/112/ES razlagati tako, da dobava zemljišča, na katerem so na
dan dobave izvedeni le temelji za stanovanjske zgradbe, predstavlja
dobavo »zemljišča za gradnjo« oziroma stavbnega zemljišča.</p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
 </p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
Sodišče je posebej poudarilo, da sami temelji ne predstavljajo niti
objekta niti dela objekta v smislu pravil o DDV. Čeprav gre za
konstrukcijo, trajno povezano s tlemi, temelji sami po sebi še ne
omogočajo dejanske uporabe nepremičnine za namen, za katerega se
gradi. Takšna nepremičnina še ni prešla iz faze gradnje v fazo
potrošnje oziroma uporabe. Temeljev ni mogoče uporabljati za
stanovanjski namen niti jih ni mogoče samostojno dati v
uporabo.</p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
 </p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
Posledično prodaje zemljišča, na katerem so zgolj temelji, ni
mogoče obravnavati kot prodajo objekta ali dela objekta z
zemljiščem, temveč kot prodajo stavbnega zemljišča. Takšna
transakcija je zato obdavčena z DDV.</p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
 </p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
Glede na navedeno v obravnavanem primeru predmet prodaje še ne
predstavlja stanovanjskega objekta, primernega za uporabo ali
bivanje, temveč zgolj stavbno zemljišče z izvedenimi temelji.
Dejstvo, da iz projektne dokumentacije izhaja bodoča stanovanjska
namembnost objekta in da uporabna površina ne presega 250 m², na
DDV obravnavo ne vpliva. Ker objekt še ni v fazi, ko bi ga bilo
mogoče šteti za stanovanjski objekt ali del objekta v smislu pravil
o DDV, pogoji za uporabo znižane stopnje DDV niso izpolnjeni.</p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
 </p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%'>
 </p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify'>
<span style='font-size:11.5pt'>Veljavna zakonodaja (ustrezni
zakonski in podzakonski predpisi) ter ostali predpisi v času izdaje
strokovnega mnenja:</span></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-top:0cm;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm; margin-left:7.1pt;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify;text-indent:-7.1pt'>
<span style='font-size:11.5pt;font-family:Symbol'>·<span style=
'font:7.0pt "Times New Roman"'> </span></span> <span style=
'font-size:11.5pt'><a href=
"https://www.ddvpoznavalec.si/article/7874/ref_cat/3" target=
"_top"><i>Zakon o davku na dodano vrednost -
ZDDV-1</i></a></span><i><span style='font-size: 11.5pt'>, Uradni
list RS, št. 13/11-UPB3, 18/11-ZDDV-1D, 78/11-ZDDV-1E,
38/12-ZDDV-1F, 83/12-ZDDV-1G, 46/13-ZIPRS1314-A, 86/14-ZDDV-1H,
90/15-ZDDV-1I, 77/18-ZDDV-1J, 59/19-ZDDV-1K, 72/19-ZDDV-1L,
175/20-ZIUOPDVE, 203/20-ZIUPOPDVE, 112/21-ZIUPGT, 196/21-ZDOsk,
206/21-ZDUPŠOP, 3/22-ZDDV-1M, 29/22-ZUOPDCE, 114/22-ZNUDDVE,
141/22-ZNUNBZ, 40/23-ZDavPR-B, 84/23-ZDOsk-1, 122/23-ZDDV-1N in
104/24-ZDDV-1O.</span></i></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-top:0cm;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm; margin-left:7.1pt;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify;text-indent:-7.1pt; text-autospace:none'>
<span style='font-size:11.5pt;font-family:Symbol'>·<span style=
'font:7.0pt "Times New Roman"'> </span></span> <span style=
'font-size:11.5pt'><a href=
"https://www.ddvpoznavalec.si/article/8446/ref_cat/97" target=
"_top"><i>Pravilnik o izvajanju Zakona o davku na dodano vrednost
(PZDDV)</i></a></span><i><span style='font-size:11.5pt'>, Uradni
list RS, št. 141/06, 52/07, 120/07, 21/08, 123/08, 105/09, 27/10,
104/10, 110/10, 82/11, 106/11, 108/11, 102/12, 54/13, 85/14, 95/14,
39/16, 45/16, 86/16, 50/17, 84/18, 77/19, 58/21, 205/21, 16/22,
82/22, 17/23, 133/23, 112/24 in 110/25.</span></i></p>
<p class="MsoNormal" style=
'margin-bottom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;line-height:150%;text-autospace:none'>
 </p>
</div>
</body>
</html>

Bodite prvi, ki bo komentiral.

3 RAZLOGI ZA "DDVPOZNAVALCA"

VEČ RAZLOGOV

5 RAZLOGOV ZA "SUPERDAVKE"

VEČ RAZLOGOV

KRPANOV BLOG

BABUNI in BABUNKE iz parlamenta - ko primati sprejemajo davčne predpise!
Mi je prav žal, vendar: »Da lahko opišem v nas ...
21.07.2021 - 10:59:31
NE IZGRAJTE SE Z NAŠIM DENARJEM - Izboljšajte "mega paket" za gospodarstvo!
Da bo vsem jasno: »Finančno breme vseh »MEGA P ...
07.04.2020 - 11:55:29
HEJ, BANDA, BREZ GOSPODARSTVA NE BOSTE PREŽIVELI!
Da ne bo nesporazuma: »Apel ni namenjen samo v ...
23.03.2020 - 16:17:31

ARHIV

NOVICE

Cesarjeva rešitev za ohranitev delovnih mest
Sprejet predlog zakona o uveljavljanju delnega ...
06.03.2025 - 11:42:18
Cesarjev novi davek – davek na stanovanjske nepremičnine
Zaključek javne razprave o izhodiščih o davku ...
29.01.2025 - 09:32:22
Začela se je uporaba nove standardne klasifikacije dejavnosti (SKD 2025)
S 1. januarjem 2025 je v uporabo stopila nova ...
16.01.2025 - 11:42:42

ARHIV