Številka:
17/DS/2026
Datum:
26.03.2026
Vprašanje – opis problema
Davčni zavezanec, identificiran za namene DDV in s sedežem v
Sloveniji (v nadaljevanju: SI), za naročnike (investitorje –
fizične osebe) izvaja storitve obnove in popravila kopalnic, ki
obsegajo:
·
polaganje keramičnih ploščic;
·
montažo fiksne sanitarne opreme (npr. umivalnik, kopalna kad,
straniščna školjka).
Navedene storitve se izvajajo na nepremičninah – stanovanjskih
objektih, ki se nahajajo na ozemlju Slovenije.
Vprašanji:
·
Kakšna je stopnja DDV pri opravljanju storitev obnove in popravila
kopalnice v opisanem primeru?
·
Ali so z vidika investitorja pri tovrstnih transakcijah možne
optimizacije na področju DDV in kakšne?
Mnenje
Kadar so storitve obnove in popravil opravljene na stanovanju, ki
se šteje za del socialne politike (tj. z uporabno površino do
120m2 pri stanovanjih oziroma do 250m2 pri
enostanovanjskih stavbah), se lahko uporabi nižja stopnja DDV v
višini 9,5%, če sta kumulativno izpolnjena naslednja pogoja:
·
storitev je zaračunana neposredno investitorju; in
·
opravljene so gradbene storitve, ki se uvrščajo v področje
F-Gradbeništvo po Standardni klasifikaciji dejavnosti (SKD).
Kadar gre za stanovanja, ki se po določilih ZDDV-1 uvrščajo med
stanovanja, ki so del socialne politike, razmerje med vrednostjo
vgrajenega materiala in vrednostjo opravljenega dela ni relevantno
za določitev stopnje DDV, saj se storitev v vsakem primeru šteje za
gradbeno storitev, obdavčeno po nižji stopnji.
Kadar se storitve obnove in popravil opravljajo na stanovanju, ki
ne izpolnjuje pogojev za uvrstitev med stanovanja v okviru socialne
politike (tj. uporabna površina presega 120 m2 oziroma
250 m2), se nižja 9,5 % stopnja DDV lahko uporabi le, če
so kumulativno izpolnjeni naslednji pogoji:
·
storitev je zaračunana neposredno investitorju;
·
opravljene so gradbene storitve, ki se uvrščajo v področje F –
Gradbeništvo po SKD;
·
vrednost dobavljenega in vgrajenega materiala ne presega 50 %
celotne vrednosti opravljene gradbene storitve (brez DDV).
Če navedeni pogoji niso izpolnjeni, se uporabi splošna stopnja DDV
(22 %).
Z vidika investitorja, ki nima pravice do odbitka DDV (v celoti ali
delno), je mogoče z ustrezno strukturo transakcije doseči določene
finančne učinke pri stanovanjih, ki niso del socialne politike, in
sicer:
·
z razmejitvijo dobave materiala in izvedbo gradbenih storitev;
ali
·
z neposredno nabavo materiala s strani investitorja ter ločeno
obračunano gradbeno storitvijo.
Pri tem je treba paziti, da struktura posla odraža njegovo dejansko
ekonomsko vsebino, saj lahko davčni organ v primeru umetne delitve
transakcije presoja obstoj enotne dobave in temu ustrezno določi
pravilno stopnjo DDV.
Obrazložitev
Stopnja DDV je določena v 41. členu ZDDV-1, ki v prvem odstavku
določa, da se DDV za dobave blaga in storitev obračunava po splošni
stopnji 22%.
Drugi odstavek istega člena določa, da se DDV obračunava po nižji
stopnji 9,5 %, vendar izključno za dobave blaga in storitev, ki so
izrecno navedene v Prilogi I k ZDDV-1.
V skladu z 11. točko Priloge I k ZDDV-1 se nižja stopnja uporablja
za:
-
stanovanja,
stanovanjski in drugi objekti, namenjeni za trajno bivanje, ter
deli teh objektov, če
so del socialne politike, vključno z gradnjo, obnovo in popravili
le-teh; obnova in popravila zasebnih stanovanj, razen materialov,
ki so bistveni del vrednosti dobave;
[…]
Podrobnejša pravila glede uporabe nižje stopnje DDV določata 54. in
54.a člen PZDDV.
a)
Obnova in popravilo stanovanj, ki so del socialne
politike
Uporabo nižje stopnje DDV pri teh objektih ureja 54. člen
PZDDV.
54. člen PZDDV
(Stanovanja in drugi objekti, ki
so del socialne politike)
(1) Med objekte iz
11. točke Priloge I k ZDDV-1 se uvrščajo stanovanjski objekti (v
nadaljnjem besedilu: stanovanja), če so namenjeni za trajno bivanje
in so del socialne politike, ter stanovanjske stavbe za posebne
namene, vključno s pripadajočimi deli teh objektov, in sicer pod
pogojem, da je njihova dobava, gradnja, obnova ali popravilo
zaračunana neposredno investitorju.
(2) Za pripadajoče
dele objektov iz prejšnjega odstavka se štejejo individualni
prostori ter skupni prostori ali gradbeni elementi ali instalacije,
naprave in oprema teh objektov, in sicer kadar so ti deli zaradi
trajnega bivanja v souporabi stanovalcev in v lasti lastnikov
stanovanj ali stanovanjskih stavb za posebne namene v tem objektu.
Kot pripadajoči del objektov iz prejšnjega odstavka se ne štejejo
individualni prostori, naprave in oprema športnih, fitnes in drugih
objektov, namenjenih za sprostitev.
(3) Za namene prvega
odstavka tega člena je stanovanje del socialne politike, če v
večstanovanjski stavbi ne presega 120 m2 ali v enostanovanjski
stavbi ne presega 250 m2 uporabne površine stanovanjskega objekta.
Uporabna površina je seštevek površine bivalnih
prostorov.
(4) Za razvrščanje
objektov glede na namen uporabe se uporablja klasifikacija vrst
objektov (CC SI), ki je uvedena na podlagi predpisov o graditvi
objektov, za natančnejšo opredelitev uporabne površine pa
podrobnejši način določanja in evidentiranja površine stavbe ter
površine dela stavbe, kot je uveden na podlagi predpisov o
evidentiranju nepremičnin.
(5) Stanovanjske
stavbe za posebne namene iz prvega odstavka tega člena so: stavbe,
namenjene začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno
ogroženih, stavbe za bivanje starejših, študentov, otrok, kakor so
dijaški in študentski domovi, delavski domovi, domovi za starejše,
domovi za terapevtske skupine, zavetišča za brezdomce, vzgojni
domovi, domovi za skupnosti ter druge stavbe, namenjene za
izvajanje socialno varstvenih programov, ki vključujejo
nastanitev.
(6) Storitve
gradnje, obnove in popravil iz prvega odstavka tega člena so
storitve, ki se uvrščajo pod šifro F/GRADBENIŠTVO standardne
klasifikacije dejavnosti, organizacija izvedbe gradbenih projektov
pod šifro standardne klasifikacije dejavnosti M/68.120 in čiščenje
novogradenj takoj po zaključku gradbenih del pod šifro standardne
klasifikacije dejavnosti O/81.220.
(7) Če so
stanovanja ali stanovanjske stavbe za posebne namene iz prvega
odstavka tega člena sestavni del poslovnih stavb ali stanovanj, od
katerih se v skladu z 11. točko Priloge I k ZDDV-1 nižja stopnja
DDV ne uporablja, se nižja stopnja uporabi v pripadajočem
deležu.
V skladu s 54. členom PZDDV se za objekte iz 11. točke Priloge I k
ZDDV-1 štejejo stanovanjski objekti, ki:
·
so namenjeni za trajno bivanje;
·
so del socialne politike;
·
njihova dobava, gradnja, obnova ali popravilo pa je zaračunana
neposredno investitorju.
Stanovanje se šteje za del socialne politike, če njegova uporabna
površina:
·
v večstanovanjski stavbi ne presega 120 m²;
·
v enostanovanjski stavbi ne presega 250 m².
Uporabna površina predstavlja seštevek površin bivalnih
prostorov.
Šesti odstavek 54. člena PZDDV določa, da se med storitve gradnje,
obnove in popravil štejejo storitve, ki se uvrščajo pod:
·
področje F – Gradbeništvo (SKD),
·
organizacijo izvedbe gradbenih projektov (M/68.120),
·
čiščenje novogradenj po zaključku gradbenih del (O/81.220).
Skladno s standardno klasifikacijo dejavnosti (SKD 2025) se
storitev obnove in popravila kopalnic uvršča v (pod)razred
F-Gradbeništvo - 43.220 in 43.330.
43.220
Vodovodne, grelne in hladilne inštalacije
V ta podrazred spadajo inštaliranje, popravilo in vzdrževanje
vodovodnih sistemov, sistemov za ogrevanje in klimatskih naprav,
vključno z adaptacijami.
Sem spada:
- inštaliranje, vzdrževanje in popravilo:
-
ogrevalnih sistemov (npr. toplotnih črpalk, sončnih
kolektorjev)
-
peči, hladilnih stolpov
-
vodovodne in sanitarne opreme
-
prezračevalnih in klimatskih naprav in napeljav
-
plinskih napeljav
-
parnih cevovodov
-
razpršilnih sistemov (npr. protipožarnih in namakalnih razpršilnih
sistemov)
- gradnja ali vgradnja zidanih peči
- montaža vodov
43.33
Oblaganje tal in sten
43.330 Oblaganje tal in sten
Sem spada:
- polaganje, nameščanje ali oblaganje tal, sten ali stropov v
stavbah in drugih gradbenih objektih:
-
s keramičnimi ploščicami, z betonskimi in kamnitimi
ploščicami
-
s parketom ali drugimi lesenimi oblogami
-
s talnimi oblogami iz tekstila, linoleja, gume, plastičnih mas
-
z oblogami iz naravnega kamna, marmorja, granita, skrilavcev
-
s tapetami
Za obnovo in popravilo stanovanj, ki so del socialne politike, se
uporabi nižja stopnja 9,5 %, če sta kumulativno izpolnjena
naslednja pogoja:
·
storitev je zaračunana neposredno investitorju;
·
opravljena storitev se uvršča v področje F – Gradbeništvo po
SKD.
V tem primeru vrednost dobavljenega materiala ni omejena (ni
pomembno, kolikšen delež predstavlja material v skupni vrednosti
opravljene storitve).
b)
Obnova in popravilo stanovanj, ki niso del socialne
politike
Uporabo nižje stopnje DDV pri teh objektih ureja 54.a člen
PZDDV.
54.a člen PZDDV
(Obnova in popravila zasebnih
stanovanj iz 11. točke Priloge I k ZDDV-1)
(1) V skladu s 11.
točko Priloge I k ZDDV-1 se DDV po nižji stopnji obračunava od
obnove in popravil stanovanjskih objektov ali njim pripadajočih
delov, ki niso del socialne politike v skladu s tretjim odstavkom
54. člena tega pravilnika, kadar so zaračunani neposredno
investitorju, ne pa tudi od dobave in gradnje teh
objektov.
(2) Za pripadajoče
dele objektov iz prejšnjega odstavka se obravnavajo pripadajoči
deli iz drugega odstavka 54. člena tega pravilnika.
(3) Kot storitve
obnove in popravil iz prvega odstavka tega člena se obravnavajo
storitve iz šestega odstavka 54. člena tega pravilnika, razen
novogradnja.
(4) Če v vrednosti
obnove in popravil stanovanjskih objektov ali njim pripadajočih
delov, ki niso del socialne politike, vrednost dobavljenih
materialov presega 50% celotne vrednosti opravljene storitve brez
DDV, se šteje, da gre za dobavo blaga in ne za opravljanje storitev
obnove in popravil.
Nižja stopnja 9,5% se uporabi za obnovo in popravila stanovanjskih
objektov, ki niso del socialne politike, če:
·
so storitve zaračunane neposredno investitorju;
·
gre za storitve iz šestega odstavka 54. člena PZDDV (tj. storitve s
področja gradbeništva);
·
vrednost dobavljenega materiala ne presega 50% celotne vrednosti
opravljene storitve brez DDV.
Če vrednost dobavljenega materiala presega 50% skupne vrednosti
opravljene storitve brez DDV, se transakcija šteje za dobavo blaga,
zaradi česar se uporabi splošna 22% stopnja DDV na celotno vrednost
(delo + material).
c)
Možne optimizacije iz naslova DDV z vidika investitorja
Možnosti optimizacije so relevantne predvsem za investitorja, ki
nima pravice do odbitka DDV (npr. fizična oseba).
c1) Primer, ko je mogoče
uporabiti 9,5 % stopnjo (vrednost dobavljenega materiala ne presega
50% celotne vrednosti opravljene storitve brez DDV ali pa gre za
stanovanje, ki je del socialne politike)
Investitor lahko:
·
sam izbere sanitarno opremo in keramiko;
·
nabavo materiala prepusti izvajalcu (SI).
Izvajalec ob nakupu materiala uveljavi pravico do odbitka DDV
(22%), investitorju pa za celotno opravljeno storitev (delo +
material) obračuna 9,5 % DDV.
Teoretični izračun
Če znaša neto vrednost materiala 10.000 EUR:
Razlika med 22% in 9,5% znaša 12,5 odstotne točke.
Prihranek investitorja: 1.250 EUR.
c2) Primer, ko material presega 50 %
(stanovanje ni del socialne politike)
Primer:
·
skupna neto vrednost investicije:
10.000 EUR
·
material: 6.000 EUR (kar je več kot
50 %)
·
delo: 4.000 EUR
Če izvajalec dobavi material in delo
kot enotno transakcijo, mora obračunati 22 % DDV na celotno
vrednost.
Priporočilo
V tem primeru:
·
investitor sam kupi material (22 %
DDV);
·
izvajalec zaračuna zgolj delo (4.000
EUR) po 9,5 % stopnji.
Prihranek investitorja znaša 500
EUR.
Veljavna zakonodaja (ustrezni
zakonski in podzakonski predpisi) ter ostali predpisi v času izdaje
strokovnega mnenja:
· Zakon o davku na dodano vrednost - ZDDV-1,
Uradni list RS, št. 13/11-UPB3, 18/11-ZDDV-1D, 78/11-ZDDV-1E,
38/12-ZDDV-1F, 83/12-ZDDV-1G, 46/13-ZIPRS1314-A, 86/14-ZDDV-1H,
90/15-ZDDV-1I, 77/18-ZDDV-1J, 59/19-ZDDV-1K, 72/19-ZDDV-1L,
175/20-ZIUOPDVE, 203/20-ZIUPOPDVE, 112/21-ZIUPGT, 196/21-ZDOsk,
206/21-ZDUPŠOP, 3/22-ZDDV-1M, 29/22-ZUOPDCE, 114/22-ZNUDDVE,
141/22-ZNUNBZ, 40/23-ZDavPR-B, 84/23-ZDOsk-1, 122/23-ZDDV-1N in
104/24-ZDDV-1O.
· Pravilnik o izvajanju Zakona o davku na dodano vrednost
(PZDDV), Uradni
list RS, št. 141/06, 52/07, 120/07, 21/08, 123/08, 105/09, 27/10,
104/10, 110/10, 82/11, 106/11, 108/11, 102/12, 54/13, 85/14, 95/14,
39/16, 45/16, 86/16, 50/17, 84/18, 77/19, 58/21, 205/21, 16/22,
82/22, 17/23, 133/23, 112/24 in 110/25.
· Uredba o standardni klasifikaciji dejavnosti (SKD 2025),
Uradni list RS, št. 27/24 in 45/25.